Posible título II: Alquileres con aumentos sin techo: cuáles son las razones que justifican incrementos récord en CABA
Posible título III: Alquilar cada vez más caro en CABA: cuales son las causas que impactan para que suban tanto los precios
El drama de alquilar en la ciudad de Buenos Aires se agrava cada vez más con aumentos récord que por ahora no parecen tener techo. Tal como lo destacó Infobae ayer, un informe privado reveló que los valores ascendieron con gran fuerza.
El 126,3% de suba supera largamente lo que estipula el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central que para mayo registró un aumento del 95,93%; pero como muchos propietarios se cubrieron para ganarle o empatarle a la inflación, varios acuerdos se hicieron -y hacen- por encima del valor del ICL.
La escasez de oferta y otras distorsiones del sector se agravaron desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres sancionada en 2020. En las inmobiliarias hay listas de espera y demoras de entre 2 y 5 meses en conseguir una propiedad.
Disconformidad con la normativa
La inflación que no da tregua es una de las causas de estos altos los valores. Este desacople económico atenta y presiona sobre los valores. “La Ley de Alquileres sólo trajo más complicaciones . De cientos de acuerdos que concluyeron en estas semanas, los propietarios prefirieron no volver a ofrecer sus inmuebles en locación. La mayoría están disconformes y prefieren no destinarlos en alquiler hasta que se aclare el panorama. A eso se suma la inflación y las dudas económicas”, dijo a Infobae Gustavo Lovalvo, un inmobiliario de la zona sur porteña.
Muchas consultoras ya no incluyen a Puerto Madero en sus mediciones porque en este barrio tan cotizado los valores de alquileres sólo se ofrecen en dólares y por acuerdos temporarios
Actualmente se estiman que en CABA sólo hay 1.100 departamentos en alquiler en distintos portales y unas 700 casas y PH, una oferta muy acotada.
Cómo los alquileres están en el centro del debate, el Gobierno nacional a través del Ministerio de Economía viene dialogando con cámaras del sector para tratar de avanzar en los posibles cambios que busquen alentar a que los propietarios disconformes con la normativa vuelvan a destinar sus inmuebles en locación tradicional, y qué para ello será clave quitar presión tributaria o crear otros mecanismos con beneficios impositivos.
Aunque también desde el mercado inmobiliario sostienen que cada vez más los propietarios que tienen sus departamentos en condiciones buscan equiparlos y destinarlos en alquileres tipo Airbnb con acuerdos de hasta 3 meses o un año como mucho. Actualmente hay casi 16.000 inmuebles que se ofertan con estas características en diferentes barrios porteños.
Poco y caro
La oferta de inmuebles en alquiler tradicional continúa cayendo a niveles históricos.
Según Zonaprop disminuyó un 20% desde abril de 2022 y si la situación económica se mantiene con una inflación que aumenta mes a mes, “los precios de alquileres seguirán incrementándose y con fuerza”, dijo a Leandro Molina, director comercial del portal.
Otras consultoras privadas sostienen que la oferta se redujo un 30% en sólo un año y qué difícilmente aunque se reformule la ley y vuelvan los contratos a dos años con ajustes semestrales o trimestrales, y se busque consensuar otro método de indexación será complicado que el mercado de viviendas en alquiler se recomponga rápido.
Extensión de los contratos
Este es otro aspecto que explica las razones para los fuertes aumentos de los precios.
Oscar Puebla, arquitecto y especialista del Real Estate, comentó que lo ideal sería tener contratos a un año, como en España, que se actualicen con el IPC cada 6 meses y con cláusula de repactarse al año donde se negocie el valor en base a precios de locación del mercado. “Podrían ser con tres tasaciones para conseguir un precio promedio, si no se ponen de acuerdo pueden rescindir el contrato. Creo que si se llega a anunciar que los contratos pasen a ser anuales mejoraría la oferta y los precios bajarían”, dijo.
Modificar el método de ajuste actual
Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) argumentan que las subas a través del ICL son perjudiciales (este método mide inflación y remuneración promedio) y que los aumentos son mayores en la práctica. Se han propuesto ideas y proyectos de ley para cambiar esta realidad y por el momento no se trataron ni impidieron aumentos que golpean el bolsillo de quien debe firmar un contrato o renovarlo.
“El acceso a la vivienda se complicó mucho. Hubo una retirada masiva de propiedades con una oferta prácticamente nula en CABA. El Estado debe avanzar en una modificación de la ley que subsane los puntos más nocivos, el plazo de los contratos y el ICL, y políticas de corte fiscal e impositivo que tiendan a recuperar el stock de unidades para alquilar”, aseguró Marta Liotto, presidenta del CPI.
Demanda
Según datos de la demanda que analizó Zonaprop, los departamentos de 2 y 3 ambientes son demandados en un 60% por mujeres de entre 35 y 45 años. La preferencia de los departamentos de 2 ambientes representa el 29% del total en CABA.
Molina concluyó que “la tipología más buscada son los departamento de 3 y 2 ambientes. Antes era más fuerte la búsqueda de dos ambientes, pero disminuyó luego de la pandemia cuando las personas comenzaron a demandar más espacio, patio, terraza o balcón”.
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