La controvertida Ley de Alquileres sancionada en 2020, que aún sigue activa para los contratos que se siguan concertando, quedó en el centro de la polémica desde que el Gobierno nacional hizo trascender que la suspenderá por decreto y podría derogarse o volverse a tratar en el Congreso nacional una nueva normativa.
Las cámaras inmobiliarias, que aún no recibieron ninguna comunicación, sugieren a inquilinos y propietarios avanzar con los acuerdos que se pacten a tres años de duración y ajustes anuales, de acuerdo con lo estipulado por el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central: para abril es del 92,59% interanual para quien tiene que renovar o actualizar el contrato.
Desde que entró en funcionamiento la polémica ley el escenario se complicó como nunca. La escasez es tan grande que hay ciudades donde la oferta se acerca a cero en algunos tipos de viviendas. En cuanto a los valores, según análisis del Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Bolsa de Comercio de Córdoba el aumento desde 2020 supera el 300% en todos los municipios de la Argentina, un récord sin antecedentes en la historia inmobiliaria.
Infobae dialogó con varios inquilinos y propietarios, también con agrupaciones auto convocadas por redes sociales. Un viaje directo al centro del problema; no hay ciudad en la cual no se refleje esta distorsión que traba más el acceso a la vivienda, algo de por sí complicado en la Argentina desde hace unos 20 años.
El drama de quienes alquilan
Entre quienes buscan una vivienda con urgencia se encuentra Claudio L. Él y su familia llamaron a decenas de inmobiliarias e hicieron rastreos online. Y por no lograron resultados. “En noviembre se nos venció el contrato y todavía no encontramos para mudarnos, tenemos una prórroga que se vence a fin de mes, es desesperante. Y eso que trabajo en relación de dependencia. Preferentemente queremos en la zona norte de la ciudad de Buenos Aires, en Belgrano, Núñez, Palermo y alrededores. Tengo a mi hija cursando quinto año de la secundaria, con lo cual tengo que encontrar algo relativamente cerca de su escuela”.
Actualmente Claudio y su familia habitan en un departamento en Palermo donde se mudaron a fines de 2019. A mitad de 2020 empezó a funcionar la nueva Ley de Alquileres. “Pasado los dos años la inmobiliaria me comentó que el propietario no iba a renovar, porque quería usar el departamento. Acordamos una prórroga de un año y cuando empecé con la búsqueda en forma más activa en octubre pasado me di cuenta que tendría que haber empezado desde el momento que firmamos la prórroga, volvimos a firmar una extensión por unos meses y se vence ahora”, contó Claudio.
Actualmente pagan $160.000 de alquiler y $110.000 de expensas por un departamento de 4 ambientes de 150 metros cuadrados, entre cubiertos y descubiertos. Ahora quieren algo más chico.
Amén de su valor nominal, las cifras delatan la desproporción que llega a plantearse entre alquileres que suben una vez al año y expensas que aumentan mes a mes.
Claudio relató que pretenden encontrar algo con menos expensas. “Busco algo lógico, donde estoy actualmente quedó tal vez un poco desactualizado a lo que está el mercado, pero tiene altas expensas, la verdad es que en esta zona que estamos buscando se dolarizó todo y lo que hay cuando lo vemos está en malas condiciones. Por ejemplo vimos un departamento por la calle Arcos el miércoles; estaba repleto de cucarachas muertas en toda la unidad, ni se preocupan en limpiarlo para mostrar a los inquilinos, no se si es bueno o malo, por lo menos uno ya se entera que hay bichos”.
En general los propietarios les piden garantías y recibos de sueldo que tripliquen el alquiler.
Otro caso es el de Karyna Dora López, quien alquila en Monte Castro, en CABA, y el mes que viene tendrá que enfrentar la actualización de su contrato. Por efecto de la Ley de Alquileres y la inflación su precio que ahora es de $85.000 podría llegar al doble y tiene contrato hasta mayo de 2024. Además paga expensas por $15.000 mensuales.
El aumento que rige el Índice de Contratos de Locación (ICL) registró una suba del 92,59% para el mes actual
“El acuerdo fue con dueño directo y es un dos ambientes de 34 metros cuadrados. Para hacerlo me pidieron garantía a través de seguro de caución y recibos de sueldo para justificar mi solvencia económica”, contó a Infobae. Además, argumentó, la ley está generando una guerra al interior de la clase media. “Tanto yo que alquilo como el señor y la señora mayores, los dueños, somos clase media; siempre vivimos del trabajo como mi caso. Ellos hicieron el departamento para poder vivir tranquilos en su vejez y me hacen recordar a mis abuelos. Un problema es que todo se politizó en este país y eso no conduce a nada bueno”, dijo Karyna, quien entiende que el dueño necesite ganar una renta y lamenta que no haya créditos hipotecarios accesibles.
“Con eso podríamos poder pagar por nuestro techo. Hace años que soy inquilina y el problema es la ley, porque nunca antes hubo dramas porque todo se pactaba entre partes. Y no suelo usar inmobiliarias porque dos veces tuve malas experiencias”, señaló a este medio.
Otro caso es el de Carla Kulchik, quien alquila cerca del estadio del club Banfield, en el sur del Gran Buenos Aires. En breve ingresará en su tercer año de contrato. Actualmente paga $28.000 y presenta otro problema frecuente: muchos propietarios no quieren alquilar viviendas a familias con chicos pequeños o con mascotas.
“Siempre busco monoambientes y creo que es criminal que no quieran alquilarle a gente con animales o con niños. Cada vez se ven más perros y gatos por las calles, y creo que esa es una de las razones”. Carla consideró “un despropósito” un 100% de aumento anual que más adelante “nadie va poder costear”. Muchas veces, se quejó, se ofrecen lugares sobrevaluados, a precios descomunales. Muchos dueños los suben al inicio del contrato, porque tampoco les rinde. “No sé adónde vamos a vivir en el futuro y peor los que tenemos niños y animales”, señaló.
Otro ejemplo del panorama que atraviesa el sector de los alquileres lo relató Susana M., docente de profesión y con dos hijas. Susana reside en la ciudad de San Luis, la capital provincial, y comentó a Infobae que nunca fue fácil conseguir alquilar, pero desde 2022 todo empeoró. “Empecé a buscar un lugar porque me tenía que mudarme y ya nos habían entrado a robar en la casita donde estábamos y la propietaria no quería hacer arreglos para reforzar la seguridad del lugar. Pero si me quería hacer el aumento según los valores del ICL. Fui a varios lugares donde sabía que alquilaban o ver la posibilidad de comprar”, relató con tristeza.
Buscaba por Facebook. Cuando alguien hacia una publicación en marketplace que alquilaba una casa tenían hasta 20-30 solicitudes de inmediato. Y también los propietarios se dan el lujo de elegir a quien alquilar, añadió. “Hasta piden garantías y las analizan hasta con la libreta de salud para ver si la persona es apta. Terminé viviendo en un alquiler temporario seis meses, hasta que encontré un local comercial que es donde estamos ahora. Es increíble. Utilizo los roperos para dividir un par de espacios. No hay donde alquilar en la ciudad. Por un monoambiente piden lo mismo que en Recoleta, y no es chiste, por que mientras buscaba, entraba a grupos de CABA y de otras provincias y comparaba los valores”, dijo Jofre.
Del otro lado: dueños que no quieren arriesgar
Hay otra realidad que es parte de esta odisea. La de los propietarios que también tienen sus razones para no alquilar su inmueble y miles que están en desconformidad con la Ley de Alquileres de 2020 fueron retirando sus propiedades a medida que se vencieron contratos y no las volvieron a reponer en el mercado de locaciones y las prefieren poner en venta o dejarlas vacías porque también han tenido malas experiencias.
La mayoría sostienen que además de reformar o derogar la ley, lo que hay que agilizar son los desalojos por el no pago de los alquileres de muchos inquilinos.
Pablo Til, integrante y comunicador del grupo Propietarios Unidos Argentinos, dijo a Infobae que “nosotros reclamamos una urgente derogación de la ley y que la próxima trate sobre el desalojo exprés. Soy propietario en provincia de Buenos Aires donde un alquiler de un dos ambientes en una buena zona cuesta menos de la mitad de lo que se cobra en CABA, algo a tener muy en cuenta. Imagínense que si en CABA los propietarios se quejan, en provincia lo que nos queda a nosotros es ínfimo. Y ni hablar de un juicio por desalojo. Tiene como mínimo 2 años para realizarse. La justicia es mucho más lenta”.
Por eso actualmente su propiedad la reconvirtió en un local comercial porque tuvo problemas para desalojar al inquilino y fue luego de la pandemia. Dos años esperando y ahora otros 2 años para cobrar judicialmente.
“La actual ley sólo beneficia a los inquilinos ya sea desde reparaciones, roturas, hasta no poder cancelar el contrato. Por eso creemos que debe derogarse, pero claro los diputados de distintos colores políticos no se ponen de acuerdo. El mes de adelanto con la coyuntura económica actual no sirve ni para comprar una lata de pintura. Los aumentos no deben ser anuales sino deben ser pactados entre las partes como se ajustaban los contratos de acuerdo con el Código Civil y Comercial de la Nación”, dijo Til.
También está el caso de Ana F., quien alquilaba su PH de 5 ambientes en el barrio de Flores y ahora lo está reparando porque la inquilina anterior hace un tiempo le pidió permiso para dar clases de música y terminó usando la unidad como una escuela de música. Y lo destruyeron, para no molestar los ruidos de tambores colocó placas de yeso y lana de vidrio para disminuir el ruido e hizo un desastre”.
“Y no me dejaba entrar a ver el departamento”, contó a Infobae. “Y se puso muy mal cuando le dije que no le iba a volver a alquilar la vivienda. Y un día pasamos con mi yerno y sentíamos olor a gas. Finalmente fue el principio del fin, cuando le cortaron el gas a través de Metrogas, en plena pandemia. Empezó una guerra con abogados, policías y todo me terminó saliendo una fortuna”.
Hasta se hizo la denuncia ante el Gobierno porteño por ser una escuela clandestina. Pero tampoco no se pudo hacer nada.
“Ahora se está trabajando para ponerlo en condiciones, pero por el momento no quiero volver a alquilarlo porque no resulta rentable, son más perdidas que ganancias hasta tanto tengamos la seguridad jurídica de la restitución rápida del inmueble a través de un desalojo exprés”, amplió Ana.
La última inquilina pagó el convenio de desocupación que fue consensuado en $50.000 por 8 meses. Ana F., comentó que con ese dinero no alcanzó para los gastos del abogado y mediación, “encima dejó debiendo servicios, impuestos, vidrios rotos, paredes dibujadas y destruidas, se robó las lámparas y portalámparas y cortó directamente los cables de electricidad, entre otros daños”.
Ana F. también es integrante de la agrupación de Facebook llamada Propietarios Agrupados de Argentina. “No vivo del alquiler porque no cubre los gastos, tengo que trabajar aparte como muchos propietarios, que somos tan vulnerables como los inquilinos, tenemos problemas de salud o somos jubilados”, añadió.
Finalmente, está el caso de A.R., un hombre que trabajó como peón de albañil desde los 13 años cerca de su Santa Rosa natal en La Pampa. Luego se especializó en plomería, electricidad y gas. Siempre en la obra, en un tiempo en que todo se hacía de modo muy manual, con cortafierro y martillo, calando paredes, con la pala de punta, la pala ancha y la carretilla para abrir los zanjones para colocar los caños y un sinfín de veces en el día subiendo y bajando las escaleras con baldes y herramientas.
“Con los años formé mi familia y seguí trabajando en las obras. Trabajaba junto con mi esposa y criamos nuestros hijos, como tantas otras familias argentinas. Hicimos pocos aportes jubilatorios. Viendo cómo el tiempo pasaba y nuestros hijos comenzaban a dejar de ser niños, un día decidimos vender las pocas hectáreas de campo que había recibido en herencia, y construir departamentos para alquilar”, dijo a Infobae.
Con eso aseguraría algún ingreso para que los chicos estudien, y para tener una ayuda económica cuando sea viejo, tal vez fue su pensamiento. Concretada la venta, puso manos a la obra. Adquirió un terreno, buscó un profesional que hiciera los planos y la dirección de obra, presentó todo ante el municipio, pagó los honorarios e impuestos, contrató un constructor y avanzó. Hasta donde pudo, ya que como suele suceder en este país, a mitad de camino surgieron los problemas: inflación.
Pero con mucho esfuerzo fue terminando todo. Y comenzar a alquilarlos. “Siempre tuvimos la actividad declarada y pagamos todo lo que correspondiera en materia de impuestos”, agregó.
Mantuvo muy buena relación con los inquilinos, a veces estudiantes universitarios que iban a cursar a la capital pampeana. De hecho, hasta asistió a algunas graduaciones porque eran como “hijos adoptivos”.
“Párrafo aparte merece el tema de renovación del contrato, donde siempre nos sentamos las dos partes, proponíamos un valor y las actualizaciones estipuladas durante los dos años de vigencia en el mismo contrato, donde siempre se consideró la situación económica del inquilino, porque si éste cuida la propiedad, cumple con los pagos, convive adecuadamente con el resto y existe una buena relación ello es beneficioso para ambas partes”, contó A.R.
Durante la pandemia, se vivió un tiempo duro y difícil, no solo en lo emocional sino también en lo económico. Muchas personas dejaron de percibir sus ingresos porque las actividades a las cuales se dedicaban estuvieron suspendidas.
En este caso, cuando algún inquilino tuvo esa dificultad y lo planteó, el propietario esperó que las cosas tomaron su curso normal y luego, sin cobrar intereses punitorios, las deudas fueron abonadas con un plan de pago consensuado. “Después de todo, estábamos en medio de la tempestad, en el mismo barco y nadie se salva solo”, concluyó A. R.
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