Una semana después de la derogación de la Ley de Alquileres en el extenso Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) propuesto por el presidente Javier Milei, las inmobiliarias registran un aumento de actividad. Propietarios e inquilinos muestran inquietud al buscar información sobre las nuevas medidas y la configuración de los futuros contratos bajo el Código Civil y Comercial.
La libre determinación de las condiciones de los contratos de locación permitirá a los inmobiliarios trabajar en acercar las partes para concretar los acuerdos futuros.
Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, señaló: “Esta semana observamos un aumento de propietarios que nos consultan sobre los pasos a seguir, evaluando si es conveniente esperar o ingresar al mercado. Se nota una clara intención de volver a poner sus inmuebles en alquiler, con contratos de hasta dos años de duración”.
La derogación de la Ley de Alquileres se encuentra ahora en manos de la Comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo del Congreso, encargada de evaluar el DNU presentado por el presidente Javier Milei. La comisión tiene un plazo de 10 días hábiles para emitir un dictamen sobre la validez del decreto y remitirlo al pleno de ambas cámaras para su consideración. En caso de que la Comisión no emita un dictamen en ese período, las Cámaras deben abordar el tratamiento del DNU de forma independiente.
Si ninguna de las Cámaras lo somete a tratamiento, el DNU quedará automáticamente vigente
Alejandro Bennazar, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina y actual presidente global del Instituto de Negocios, Innovación y Tecnología Inmobiliaria (Rebiti), informó que “si el DNU se mantiene firme, a partir de la semana próxima comenzará una nueva etapa. Los martilleros asociados reciben un aumento significativo en consultas, y, además, la cámara lanzó un curso sobre cómo realizar los nuevos contratos a través del Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria, con una inscripción de 2.000 personas en los últimos dos días”.
Cambios cruciales
Román Paikin, de San Román Propiedades, resaltó los beneficios tanto para propietarios como inquilinos, destacando que la oferta se normalizaría en un mediano plazo. “Los inquilinos van a tener más inmuebles para elegir y la misma competencia regulará el valor. En tanto que aquel propietario que pretenda un precio excesivo, quedará fuera del mercado”.
Expertos sostienen que si bien la inflación no se desacelerará rápidamente y los valores no van a dejar de subir los incrementos van a ser más moderados de lo que serían si siguiese vigente la ley anterior.
“Esta dinámica se debe a que, hasta el momento, los ajustes no seguían el ritmo de la inflación, lo cual llevaba a que los propietarios evitasen la dilución de la cuota al elevar el costo inicial del contrato. Ahora, optarían por no anticipar tanto los incrementos de precios y, en cambio, aplicarían una indexación en el contrato para que este se ajuste al ritmo de la inflación a lo largo del tiempo”, dijo Bennazar.
Para los nuevos contratos, los cambios cruciales son los siguientes:
La eliminación de plazo mínimo de contrato
La libertad de poder pedir más meses de depósito de los que se pedían antes.
El poder firmar contratos en cualquier moneda.
La imposibilidad de que un juez determine que en un contrato pactado en moneda extranjera se pague en pesos argentinos.
No hay que registrar los contratos ante la AFIP.
Qué se espera y valores
En estos días creció el caudal de propietarios interesados en conocer cada punto del DNU para decidir si destinarán sus inmuebles en alquiler.
“En contraparte los inquilinos se sienten desprotegidos y sienten que todos estos cambios los va a perjudicar ya que en cierto punto queda todo en manos de las condiciones que elija poner el propietario. Pero deben entender que estamos los inmobiliarios para intermediar y generar acuerdos equilibrados”, dijo Ibarra.
Los valores venían subiendo y luego de la devaluación de la semana pasada ascendieron un 35% más que hasta fin de noviembre. Hoy un 3 ambientes en Caballito, de 80 metros cuadrados se alquila por $600.000 mensuales.
“En Villa del Parque, Paternal y alrededores hay muy pocas opciones, un monoambiente oscila entre $160.000 y $300.000 al mes, mientras que un dos ambientes varía entre $220.000 y $400.000 mensuales”, detalló Paikin.
En esos barrios los 3 ambientes casi no se consiguen, pero los pocos existentes superan los $280.000 más expensas de más de $40.000 por mes.
Asesorarse
Agrupaciones de inquilinos rechazaron la derogación y hasta iniciaron acciones judiciales en contra del DNU. Pero otras organizaciones argumentan que la ley no logró cumplir su objetivo deseado y agravó la escasez de viviendas en moneda local, generando aumentos de precios que resultan inaccesibles para locatarios argentinos.
Ricardo Botana, de la Unión Argentina de Inquilinos, indicó que “aunque la normativa anterior contaba con herramientas válidas, como la duración del contrato de tres años o la posibilidad de retirar el depósito equivalente a un mes actualizado, en última instancia resultó perjudicial. A pesar de las recientes reformas, el objetivo no prosperó”.
Están recibiendo consultas y analizando detenidamente la cuestión normativa para brindar asesoramiento.
“Consideramos que, incluso si pierden un año de contrato, tendrán mayor certeza sobre los costos, y dado que la indexación está prohibida, los inquilinos conocerán el monto que abonarán en dos años. La oferta gradualmente volvería a aumentar, lo que probablemente impactará para que los precios no suban tanto desde el punto de partida”, concluyó Botana.
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