Un reciente informe privado reveló que desde la entrada en vigor de la Ley de Alquileres en la Argentina el aumento de los precios de los alquileres superó claramente los niveles de inflación. Esta normativa, que fue sancionada en junio de 2020, impactó negativamente el acceso a la vivienda.
La inflación acumulada durante los 39 meses de vigencia de la ley asciende a 611% y el mismo período los precios de los alquileres aumentaron 892% en la ciudad de Buenos Aires.
Un análisis del Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Bolsa de Comercio de Córdoba remarcó que uno de los efectos más notables de la ley fue la retracción de la oferta de alquileres, que provocó que pese a la aceleración inflacionaria de los últimos años, los alquileres aumentaron aún más, debido a la escasez de unidades disponibles.
La Cámara de Diputados aprobó hace tres días reformas a la Ley, introduciendo algunos cambios. Los más relevantes se refieren al periodo de actualización, que pasa de ser anual a semestral, y a la indexación, que pasa de utilizar el Índice de Contratos de Locación al coeficiente Casa Propia.
Desde la vigencia de la ley de 2020, el aumento de precios de los alquileres superó entre 30 y 280 puntos la inflación acumulada, en contraste con lo que pasaba en igual período de tiempo hasta mayo de 2020, en que la inflación fue menor (203%) y en todo el país los alquileres subieron por debajo de esa cifra.
“Anticipamos que la norma sancionada por el Congreso esta semana no cambiará el escenario actual: no hubo modificaciones significativas en los puntos más perjudiciales de la Ley (extensión del contrato, actualización e indexación), por lo que la oferta estimamos que no reaccionará de forma positiva y persistirán los efectos perjudiciales para los inquilinos de la Ley sancionada en 2020″, detalló a Infobae el licenciado Fabio Ezequiel Ventre, subdirector del IIE de la Bolsa de Comercio de Córdoba.
Cómo fue el aumento en otras zonas
La retracción de la oferta no tiene precedentes. Hay barrios porteños en los que no se consiguen departamentos de dos y tres ambientes, como Agronomía. En Córdoba capital, según el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), la oferta se redujo más de un 37% en casi dos años, y aún en medio de la aceleración inflacionaria de los últimos meses, los valores alquileres crecieron muy por encima del nivel general de precios.
Según el análisis del IIE los valores ascendieron entre 782% y 832% en las zonas oeste-sur y norte del Gran Buenos Aires (GBA), un 666% en Rosario y 640% en Córdoba.
Con la sanción de la reforma de la ley ni bien se promulguen las modificaciones, los precios de alquileres de los contratos futuros se regirán por el coeficiente Casa Propia y ya no por el Índice de Contratos de Locación
Ventre dijo que la gran diferencia entre los aumentos de precios entre CABA y GBA con las otras ciudades del interior obedece a la reducción de oferta en los distritos más poblados, donde hay muy pocas propiedades en alquiler. Además, destacó, “la gran mayoría de las que se ofrecen están para contratos por fuera de la ley o temporarios en dólares. Y ahí se aprecia el gran desequilibrio entre oferta y demanda, las solicitudes para alquilar en las grandes ciudades hace que presionen sobre los precios bajo el contexto de la normativa que fue perjudicial”.
Opiniones encontradas
Los cambios impulsados por el oficialismo en el Congreso generaron diferentes opiniones. Las agrupaciones de inquilinos los celebraron, pero propietarios e inmobiliarios no respaldaron los cambios, a pesar de los beneficios impositivos introducidos, como la exención del pago del monotributo para los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.
“No creemos que esta medida modifique la crítica situación actual. Pareciera que se hizo un cambio para que nada cambie. La oferta en la actualidad es mínima y esto no alterará la situación del mercado. A pesar de que el ajuste es semestral, no resulta justo considerando una inflación anual del 138,3%, lo que implica una pérdida del 65% del valor inicial en el sexto mes. Además, el índice Casa Propia no solo es menor que el Contratos de Locación (ICL), sino que también se reduce un 10% para su aplicación en este caso”, expresó Claudio Oseroff, representante de los propietarios de inmuebles para alquilar en la provincia de Neuquén.
En esta ciudad, se logró un consenso entre propietarios, inmobiliarios e inquilinos para llevar a cabo acciones conjuntas.
Ana Fernández Borsot, cofundadora de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, dijo a Infobae: “frente a la resistencia de sectores que buscaron eludir la ley durante tres años, el Congreso reafirmó la importancia de mantener el plazo mínimo legal de 3 años, entre otras medidas. Logramos frenar el intento de retroceso inconstitucional propuesto por el sector inmobiliario-financiero sin garantizar mejoras en la crisis de la oferta de vivienda asequible”.
Actualmente en CABA el alquiler de un departamento de dos ambientes oscila en los $200.000 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se ubica en $280.000 por mes.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, dijo a Infobae que las modificaciones en la ley no son beneficiosas: “Estas alteraciones son peores que la ley original porque generan más incertidumbre y desalientan tanto a inversores como a propietarios que siguen enfrentando pérdidas ante la inflación. En lugar de corregir errores, empeoran la situación al introducir un coeficiente incierto. En este contexto, la normativa parece ineficaz. Es fundamental señalar el entorno inflacionario complejo que no favorece a propietarios e inversores”, dijo.
Dinámica previa a la Ley
En los 3 años y 3 meses de vigencia de la Ley previa a los cambios de 2020 (igual plazo desde que entró a regir la ley actualmente vigente) la inflación había sido de 203% y los alquileres subieron por debajo de esa referencia en todo el país: en CABA se incrementaron 164%, en Córdoba 153%, en el Gran Buenos Aires entre 133% y 148% y en Rosario 114%, precisa el estudio de la bolsa cordobesa.
Incluso en CABA, que tuvo las mayores alzas en este periodo, los alquileres quedaron 40 puntos porcentuales debajo de la inflación.
Ventre explicó que antes de la actual ley los aumentos eran más moderados debido a “acuerdos voluntarios en los que propietarios e inquilinos llegaban a consensos, logrando un equilibrio en los ajustes semestrales, a pesar de la inflación”. Pero con la regulación actual, observó, “los propietarios perciben pérdidas constantes frente a la inflación, lo que complica la situación significativamente”.
Qué puede ocurrir
La extensión del contrato se mantiene en 3 años, lo que no incentivará la oferta en un contexto de alta inflación y creciente incertidumbre macroeconómica. Para los inquilinos, esto significa mantener altos costos asociados a los contratos y dificultades para acceder a viviendas.
La reducción del plazo de actualización de un año a seis meses no contrarrestará el impacto de la duración del contrato, y afectará principalmente a los inquilinos debido a las actualizaciones más frecuentes.
“El cambio en el índice de actualización a coeficiente Casa Propia no estimulará la oferta, ya que en el mejor escenario, los alquileres seguirán, con retraso, la inflación. Si los salarios evolucionan por debajo de la inflación, como ha sucedido desde 2020, los alquileres perderán valor durante la vigencia del contrato”, concluyó Ventre.
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