La disminución de los precios de venta de viviendas, que finalizó recientemente en junio pasado en la ciudad de Buenos Aires, generó la salida de la capital argentina del Top 5 de las urbes con los valores más elevados de América Latina. Esta información se respalda en un análisis privado que reveló a Montevideo como la ciudad más cotizada del continente, con un valor de USD 3.166 por metro cuadrado.
Los resultados provienen del Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL), llevado a cabo por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella en colaboración con la plataforma Zonaprop. Después de Montevideo, las metrópolis con el metro cuadrado más costoso de la región son Ciudad de México (USD 2.948), Monterrey (USD 2.621) y Guadalajara (USD 2.535).
Hace ya dos ediciones de este estudio que colocaron a Uruguay como líder del ranking a través de Montevideo, consolidándose nuevamente como la ciudad más cara de América Latina. Este patrón reafirma la posición destacada de la capital uruguaya en términos de costos inmobiliarios en la región.
Los precios en Buenos Aires descendieron un 0,2% en dólares durante el año y se ubica como la séptima ciudad más cara de América Latina (en marzo último estaba en el cuarto puesto). Pero desde 2018 hasta mitad de 2023 bajaron entre un 35% y 45% según diferentes relevamientos sectoriales.
Por el contrario, las ciudades con m2 más accesibles de la región son Quito (USD 1.202), Bogotá (USD 1.254), Córdoba (USD 1.368) y Rosario (USD 1.431).
El trabajo informa el precio del metro cuadrado de departamentos en barrios de 14 ciudades de 9 países de América Latina que son comparables a lo que en CABA son Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta. El cómputo se hace a partir del precio pedido en los avisos de venta en sitios Web.
“En comparación con marzo de 2019, cuando se registró el precio más alto del metro cuadrado en Buenos Aires (USD 3.125) desde el inicio del estudio la disminución de precio fue del 24,5%”, especificaron los autores del relevamiento.
La coyuntura económica, las fluctuaciones del dólar blue y diversos tipos de cambio, las devaluaciones de la moneda local, así como la ausencia de crédito hipotecario para la adquisición de viviendas, tuvieron un impacto significativo en la disminución de los valores de venta en todos los barrios porteños.
Analistas sostienen que los precios de las propiedades en venta en CABA están cercanos a su nivel más bajo, dado que se percibe que ya experimentaron un largo proceso de ajuste sustancial
Mariana Lucángeli, experta del Real Estate, reconoció a Infobae que “tras casi cinco años de estancamiento en el sector inmobiliario, los últimos meses evidencian señales de revitalización. Este repunte se atribuye al retorno a áreas urbanas después de la pandemia, oportunidades de inversión en zonas premium a precios históricamente bajos y la modernización tecnológica en el sector inmobiliario”.
El caso montevideano
El informe derivado del RIAL señaló que Montevideo ostenta el precio por metro cuadrado más elevado para viviendas en la región. Esta evaluación incluyó los codiciados barrios costeros de Buceo, Parque Rodó, Pocitos y Punta Carretas.
“Los barrios que impulsan el valor del m2 hacia arriba, son los barrios de la costa (cercanía de la playa) de Montevideo (Punta Carretas, Pocitos, Malvín, Carrasco). Tienen en común que son barrios pequeños, algunos con limitaciones de altura. Los predios son pequeños, escasos, siendo los proyectos de pocas unidades. La rentabilidad se logra mediante un aumento en el precio de venta”, precisó a Infobae Gonzalo Martínez Vargas, de Moebius Consultora Inmobiliaria.
Especialistas argumentaron que para entender los valores en Montevideo deben seguirse los siguientes ítems:
A- La construcción en terrenos más grandes influye significativamente en los costos del proyecto y, por ende, en el precio de venta.
B- El encarecimiento de las propiedades se atribuye a un desfasaje cambiario, ya que los insumos mayoritarios son en pesos uruguayos, a pesar de la estabilidad del dólar.
C- El costo por metro cuadrado está directamente vinculado al tamaño del inmueble, siendo las construcciones más pequeñas en Uruguay en comparación con la media internacional.
Martínez Vargas detalló: “En Montevideo, según informes propios, hay alrededor de 200 edificios en construcción, totalizando unos 8.000 inmuebles y 500.000 metros cuadrados. La actividad constructiva se concentra principalmente en la costa y en los Barrios Centrales (Centro, Cordón, Tres Cruces, Parque Batlle, La Blanqueada, Prado), extendiéndose hacia el norte de la ciudad. Esta zona se beneficia de la ley de Vivienda Promovida, que proporciona incentivos fiscales tanto al constructor como al inversor”.
Algunas desarrolladoras tienen varios proyectos para lanzar en los próximos meses. Sólo en Vivienda Promovida, en Montevideo en los primeros 6 meses de este año se aprobaron 49 proyectos, por un total de 1.933 viviendas. Representan 125.000 m2. Durante 2022 se construyeron 3.633 viviendas.
Aztecas mantiene buena cotización
En México, tres ciudades siguen a Montevideo en el nivel más alto del ranking: la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
Tanto la Ciudad de México como Monterrey y Guadalajara experimentaron un aumento interanual en sus cotizaciones de viviendas del 16,5%, 12,5%, y 10,2%, respectivamente.
Expertos señalan que, en la etapa post pandémica, se registra un notable interés en la construcción, con un incremento en la demanda tanto para la compra como para el alquiler de nuevas viviendas, especialmente por parte de turistas procedentes de Estados Unidos. Esta tendencia es la responsable del aumento de los valores en varias ciudades mexicanas.
Otras ciudades
Medido en dólares nominales, la ciudad en la que hubo un mayor aumento porcentual del precio es Bogotá (19,4%). Por su parte, las mayores caídas se dieron en Santiago de Chile (-5,5%), Rosario (-1,6%) y Buenos Aires (-0,2%) en el último semestre.
Valuado en moneda local real, las ciudades con mayores incrementos son Córdoba (12%) y Ciudad de México (8,1%).
El siguiente gráfico muestra la variación porcentual de precios entre marzo y septiembre de este año. Se utilizan tres unidades de cuenta: dólares nominales, dólares reales y moneda local real.
“En promedio, los precios subieron 5,2% en dólares nominales, 3,2% en dólares reales y 2,6% en moneda local real. O sea, la cantidad necesaria para adquirir un m2 subió en dólares billete, en dólares ajustados por inflación de Estados Unidos y en moneda local ajustada por inflación”, informó el RIAL.
El precio en moneda local real está ajustado por la inflación minorista de cada país, mientras que el precio en dólares reales utiliza la inflación minorista estadounidense.
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