A lo largo de aproximadamente 14 años, la meticulosa planificación y las licitaciones públicas lideradas por el gobierno de la Ciudad propiciaron la comercialización de terrenos que, gracias a los desarrolladores inmobiliarios, se convirtieron en construcciones de hasta 6 niveles.
Estas edificaciones captaron la atención, en su mayoría, de un público joven que continúa confiando en este enclave porteño, ubicado estratégicamente entre los barrios de Villa Ortúzar y Villa Urquiza, en las proximidades de las estaciones Belgrano R y Coghlan del ferrocarril Mitre.
Este barrio se consolidó como un epicentro trendy, destacándose como un ejemplo exitoso de reconversión urbana.
El área delimitada por las calles paralelas Donado / Holmberg, entre La Pampa y Avenida Monroe, acusó una transformación drástica en las últimas décadas
El área situada en la parte norte de la ciudad de Buenos Aires, delimitada por las calles paralelas Donado/Holmberg (de allí toma el nombre Corredor DoHo) entre La Pampa y Avenida Monroe, acusó una transformación drástica en las últimas décadas.
“Su atractivo radica en su capacidad para atraer a la demanda joven que lo elige tanto para residir como para realizar actividades como el teletrabajo, disfrutar de opciones gastronómicas y pasear por este enclave porteño, que además se encuentra en proximidad con la Avenida General Paz”, contó a Infobae Román Paikin, de San Román Propiedades.
Del pasado al presente
En los finales de la década del ´70, durante la dictadura militar y bajo la gestión del entonces intendente Osvaldo Cacciatore, se llevó a cabo la expropiación de todos los inmuebles que se encontraban en la trayectoria planificada para una autopista urbana (AU-3). Sin embargo, con el fin de ese proceso, el proyecto quedó suspendido, y muchas manzanas fueron ocupadas ilegalmente.
Paikin añadió: “La consecuencia fue una franja de casas demolidas, edificios intrusados y terrenos baldíos que transformaron un barrio antes tranquilo y residencial en una zona poco transitada e insegura durante dos décadas. Unas 600 propiedades fueron desalojadas, y sus dueños no recibieron indemnización alguna, quedando privados de la cifra de valor de mercado de sus inmuebles”.
Esta situación afectó también a los inmuebles circundantes, ubicados a dos cuadras a la redonda, viendo disminuir su valor. “La falta de intervención urbanística contribuyó a la decadencia de estos barrios, transformándolos de lugares residenciales en áreas abandonadas y desprotegidas. Un triste reflejo de la negligencia urbana”, amplió Román Paikin.
En 1999, con la sanción de la Ley 324 de la Ciudad, se marcó el inicio de la recuperación y puesta en valor del espacio público en esta zona. La transformación continuó en 2009 con la aprobación de la Ley 3396 de urbanización, seguida de subastas a partir de agosto de 2010.
El Código de Planeamiento Urbano limitó las construcciones en esta área a cuatro pisos. El proyecto oficial destinó 13.084 m2 a espacios verdes, incluyendo un “parque público lineal”. Además, se incorporaron nuevas infraestructuras como un Consejo de Gestión Participativa (CGP), plazas de juegos, bicisendas y bulevares.
El diseño en el Corredor DoHo prioriza espacios verdes con amplias veredas parquizadas y mejora la conectividad mediante túneles bajo nivel en antiguos cruces ferroviarios
Y desde 2010 en adelante, la realidad fue mutando la zona. Los nuevos edificios, en su mayoría de hasta cuatro pisos más dos retiros, presentan amenities, locales comerciales en las plantas bajas, principalmente con enfoque gastronómico.
Gonzalo Bustos, de FOT Libre Terrenos, destacó la metamorfosis del DoHo en un vibrante circuito gastronómico.
“Sobresalen veredas expansivas adornadas con mesas al aire libre y áreas verdes, este punto porteño se convirtió en un imán para el público joven, emergiendo como un epicentro de moda y tendencia en la escena urbana. Este atractivo entorno fusiona la experiencia culinaria al aire libre con espacios verdes, generando un ambiente dinámico que tienta a un público sub 45 años”, destacó Bustos.
Razones del éxito
El Corredor DoHo se erigió como un acierto estratégico durante la gestión de planeamiento del arquitecto Daniel Chain durante la administración de Mauricio Macri como jefe porteño. La iniciativa buscó unificar dos barrios prestigiosos, Belgrano R y Villa Urquiza, que estaban separados por un asentamiento precario, generando inquietud en ambas comunidades.
La eliminación de este obstáculo permitió un crecimiento conjunto beneficioso para ambas áreas, y la planificación urbana, con una escala de altura y volumen adecuada, junto con amplias veredas y nuevas construcciones, contribuyó al éxito del proyecto.
El arquitecto Gabriel Mayo, de G&D Developers (compañía que edificó tres inmuebles en el DoHo), dijo que “en la actualidad, la zona alberga una diversidad de departamentos que van desde 1 hasta 4 ambientes, conviviendo familias establecidas, parejas jóvenes y unidades destinadas a alquiler temporario y permanente. La oferta comercial y gastronómica inyectó vitalidad al barrio, generando una sensación de seguridad que antes carecía. Los principales desarrolladores y arquitectos centraron sus esfuerzos en construir en estos terrenos, consolidando la reputación de la zona”.
Sin embargo, la proyección de crecimiento hacia General Paz parece limitada debido a la falta de zonificación que lo contemple, dado que existe un parque verde que los residentes prefieren conservar.
La proyección de crecimiento hacia General Paz parece limitada debido a la falta de zonificación que lo contemple
“Con pocos proyectos restantes debido a la venta casi completa de los lotes, se plantea la necesidad de descubrir nuevas áreas en la ciudad para fomentar su expansión y embellecimiento”, agregó Mayo.
Precios y calles preferidas
En el Corredor DoHo los precios de las viviendas varían según la cantidad de ambientes. En el caso de los monoambientes, los valores oscilan entre USD 99.000 y USD 140.000, con un promedio de USD 3.350 por metro cuadrado.
Para los departamentos de 2 ambientes, los precios se sitúan entre USD 115.000 y USD 225.000, con un promedio de USD 3.900 por m2.
Las propiedades oscilan entre 40 m2, hasta dos ambientes, y superan los 200 m2 las más amplias
En la categoría de 3 ambientes, los costos van desde USD 210.000 hasta USD 453.000, con un promedio de USD 3.800 por m2.
Finalmente, los departamentos de 4 ambientes tienen un rango de precios que va desde USD 360.000 hasta USD 444.000, con un promedio de USD 3.600 por m2.
Daniel Cifre, de Cifre Profesionales Inmobiliarios, destacó la “versatilidad de las viviendas en edificios bajos con amenities. Desde confortables monoambientes, altamente solicitados por jóvenes que buscan su primera vivienda, hasta unidades de 3 o 4 ambientes, la diversidad de opciones en la zona atiende a distintos perfiles de residentes. Son viviendas con buenos aventanamientos y donde la conexión interior y exterior es protagonista”.
Calles en expansión y futuro
Las arterias principales, Donado y Holmberg, que conforman el barrio parque lineal, concentran la mayor cantidad de edificios con locales comerciales a nivel de la calle.
Según Román Paikin, el “efecto derrame” se extiende hacia las calles perpendiculares, especialmente Echeverría, que abastecen la demanda. No obstante, en estas vías secundarias, como La Pampa, Sucre, Juramento, Mendoza y la avenida Olazábal, los lotes varían en su tipología y ofrecen menos espacios verdes en comparación con el corredor principal.
Se destacan locales que fueron renovados en antiguas viviendas, siendo destinados principalmente a rubros gastronómicos.
Entre los nuevos desarrollo se encuentra un desarrollo que da sus últimos pasos en Donado al 1700, entre La Pampa y Virrey del Pino.
Como otro que lleva adelante Beme Arquitectos cerca de Plaza Zapiola. “Este fenómeno se atribuye a una modificación en la zonificación del código urbanístico, permitiendo la incorporación de metros aéreos. En este sector del barrio, el material predominante es el hormigón a la vista, combinado con ventanales y muros negros, otorgando un toque vanguardista, según dijo a este medio Osvaldo Mertnoff, del citado estudio de arquitectura.
Los locales comerciales que se ofrecen en alquiler allí oscilan a razón de USD 10 por m2, por ejemplo un espacio de 85 m2, sobre Donado al 1900, se cotiza a $900.000 por mes. Mientras que uno de casi 200 m2 sobre Holmberg al 2300 se pacta en USD 1.500 mensuales.
Daniel Cifre concluyó: “Tengo la convicción de que la zona seguirá prosperando con el tiempo, consolidándose como un destacado destino tanto residencial como comercial”.
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