Con una inversión que sobrepasa los USD 1.000 millones, diversos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se destacan como centros de interés, experimentando reconversiones y liderando la expansión en la construcción de viviendas. Esta tendencia busca atraer a aquellos usuarios que priorizan un estilo de vida renovado.
De más de 50.000 unidades actualmente en ejecución en diversos trazados porteños, se estima que más de 15.000 serán entregadas antes de finalizar 2024. Principalmente están orientadas a usuarios finales.
Entre los barrios que conservarán su auge se encuentra Núñez y sus cercanías, como Belgrano, Saavedra y Colegiales, por ejemplo.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), contó a Infobae que “el corredor norte de CABA seguirá siendo el de mayor actividad en la construcción de viviendas durante 2024″.
Se están llevando a cabo más de 20 proyectos inmobiliarios en las cercanías de las avenidas Del Libertador y Cabildo, con inversiones que superan los USD 250 millones y en distinto grado de avance.
Se están llevando a cabo más de 20 proyectos inmobiliarios en las cercanías de las avenidas Del Libertador y Cabildo
Uno de los que está dando sus primeros pasos es Udaondo, un proyecto ubicado sobre la cabecera del Parque de Innovación (propuesta pública y privada que llevó adelante el gobierno porteño en el ex Tiro Federal) frente al club River Plate.
Allí la desarrolladora Landmark Developments completó la primera fase de instalación de un sistema de climatización basado en geotermia en su proyecto de dos torres residenciales y un hotel cinco estrellas. Esta tecnología pionera en construcción sustentable contribuye a la reducción de la huella de carbono y al ahorro energético, alcanzando una disminución del 60% en el costo mensual de la climatización.
“El Parque de Innovación será uno de los lugares que se consolidará en el año y antes de finalizar 2024 habrá viviendas por estrenar de algunos de los edificios en marcha”, aseguró Tabakman.
Los barrios de Villa Devoto, Villa Urquiza y Palermo también serán parte de las zonas que liderarán la construcción salvo que la eventual modificación de la normativa urbana los afecte (esta temporada debe modificarse el Código Urbanístico de la ciudad y puede haber novedades en el corto plazo).
El Parque Ferroviario en Colegiales, el Boulevard García del Río en Saavedra, varias áreas de Floresta y de Barracas concentran cientos de viviendas en obra
Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, dijo a este medio que los barrios mencionados para el desarrollo inmobiliario poseen ventajas clave. “La disponibilidad de terrenos, gracias a la presencia de numerosas viviendas únicas sobre lotes propios, facilita precios más accesibles y negociaciones flexibles. Además, cuentan con una infraestructura urbana eficiente y ofrecen una calidad ambiental apreciada por los compradores”.
Levrio destaca también la equilibrada relación entre los valores de suelo y los de venta en estos distritos”.
Caballito, también sigue siendo el epicentro de la expansión edilicia en CABA. La proliferación gastronómica en la Avenida Pedro Goyena y su extensión hacia el norte transformaron al barrio. La diversidad educativa y la preservación de espacios verdes, como el Parque Centenario, añaden atractivos a este trazado.
“Rompemos la tendencia del mercado saturado de monoambientes y departamentos de dos ambientes al ofrecer una variedad completa de tipos de departamentos, desde monoambientes hasta pisos de cuatro ambientes. Destacamos la inclusión de balcones aterrazados con parrilla para fomentar espacios al aire libre. Observamos una creciente preferencia por amenities innovadores, como salón de eventos, sauna, gimnasio y una cava de vinos subterránea, para potenciar la calidad de vida”, detalló Kevin Savelski, CEO del Grupo 8.66.
Los desarrollos inmobiliarios atraen a usuarios finales. Aunque ahora con la derogación de la Ley de Alquileres, expertos sostienen que crecieron las consultas por inversores en busca de destinar ahorros para comprar y ofrecer luego sus departamentos en locación habitacional.
Savelski, dijo que “inicialmente, las unidades encuentran compradores en el público inversor durante la etapa en pozo, aprovechando precios más atractivos. Posteriormente, estas propiedades se colocan en el mercado para ser adquiridas por aquellos que planean habitarlas”.
Los valores varían entre el Sur y el Norte de Caballito. En pozo, los precios promedio oscilan entre USD 1.900 y 3.100 (Sur), y entre USD 1.900 y 2.600 por m2 (Norte). Las propiedades a estrenar varían desde USD 2.300 a USD 3.900 por m2 (Sur), y desde USD 2.300 a USD 3.400 por m2 (Norte).
Inicialmente, las unidades encuentran compradores en el público inversor durante la etapa en pozo, aprovechando precios más atractivos (Savelski)
Además se consolidan Villa Devoto, Villa del Parque y en la parte sureña de la ciudad, el Paseo del Bajo (que une zonas de San Telmo, Monserrat y Barracas).
Con una inversión que supera los USD 100 millones, la zona separada por la Avenida General Paz se reconvierte, emergiendo como un centro de las tendencias urbanas en busca de captar a los usuarios que privilegian un nuevo estilo de vida. La zona Nueva Lynch-Villa Devoto, tras completar la fusión, se perfila como una de las áreas más prometedoras que enlazan el norte y oeste de CABA y el Gran Buenos Aires.
Damián Manusovich, de la desarrolladora MMCV y del estudio de arquitectura Aera en Cruce Lynch, contó a Infobae que se enfocan en construir el concepto de ciudades de 15 minutos, descentralizando los núcleos urbanos para mejorar la movilidad y seguridad: “Buscamos no solo ofrecer viviendas familiares, sino espacios versátiles para hogar, trabajo y esparcimiento, con un compromiso hacia áreas verdes, vistas y proyectos comerciales y gastronómicos, elementos fundamentales en la actualidad”.
Estas propuestas se destacan por ofrecer áreas de esparcimiento, vistas panorámicas y espacios verdes, aspectos que cobraron relevancia. Incluyen múltiples dormitorios, especialmente en opciones de tres ambientes en adelante, cocinas integradas al living o comedor, distribución que separa dormitorios de áreas sociales y preferiblemente dos baños.
Se busca que los proyectos cuenten con cocheras, áreas para guardar bicicletas y espacios de coworking, entre otros amenities
Asimismo, se busca que los proyectos cuenten con cocheras, áreas para guardar bicicletas y espacios de coworking, entre otros amenities.
En la actualidad, los valores en pozo promedian los USD 3.200 por metro cuadrado en Mil Aires, un desarrollo de Ecipsa en Villa Devoto. Cerca de Plaza Arenales, el epicentro del barrio, las viviendas programadas para entrega este año oscilan alrededor de los USD 2.500 por metro cuadrado.
Villa del Parque también tiene gran expansión, allí hay más de 50 desarrollos de los cuales varios se culminan en 2024. Avenidas como Nazca o Gaona captan este progreso. Las viviendas a estrenar tienen un precio promedio de USD 2.200 por m2.
Aumento de costos
Especialistas destacan que, debido al contexto económico actual, se observa un aumento significativo en los costos en dólares, con tendencia al alza en los precios de los departamentos, que aleja las posibilidades de acceso a los asalariados.
Damián Tabakman amplió: “La inminente salida de los históricos costos de construcción bajos se ve exacerbada por el notable incremento en los precios de los materiales y la proyectada alza en los salarios de la mano de obra. Aunque el dólar mantiene una estabilidad aparente, la consecuente suba de los costos en moneda extranjera plantea interrogantes sobre la viabilidad de las inversiones financieras en pesos, que ofrecen rendimientos por debajo de la inflación”.
Hasta mitad de 2023 el valor del m2 oscilaba aproximadamente en USD 700 en promedio, pero actualmente se ubica en los 950 por m2. En este escenario, los metros cuadrados emergen como una cobertura atractiva para los inversores, anticipándose a aumentos de precios que podría superar 50% en corto plazo, marcando una nueva realidad en el mercado inmobiliario.
“La falta de opciones viables para invertir en otros activos y la depreciación del poder adquisitivo del dólar son factores clave que mantendrán la inversión en propiedades como una opción atractiva en los próximos meses”, dijo Tabakman.
Las más buscadas y valores generales
En cuanto a los tipos de viviendas más demandados, hasta ahora prevalecen los proyectos que buscan emular la sensación de vivir en una casa, combinados con edificios que ofrecen amenities de alta calidad.
Santiago Levrio agregó: “Estos proyectos, que fusionan la experiencia hogareña con comodidades exclusivas, continúan siendo destacados por su capacidad para satisfacer las preferencias de los consumidores”.
No obstante, se vislumbra una posible transición hacia proyectos orientados a la renta tradicional (la progresiva pérdida de interés en los alquileres temporarios se intensifica con la desregulación de contratos, especialmente después de la eliminación de la Ley de Alquileres, relegándolos a un segundo plano.), impulsada por el aumento de la renta en dólares y la adaptación de normativas para alquileres convencionales, generando una respuesta a las expectativas de los inversores y rentistas.
Se anticipa un aumento de precios debido a la inflación en dólares, siendo más común ver valores superiores a USD 3.000 a medida que avance el año (Levrio)
“En términos de valores en pozo, la industria se esforzará por mantener precios por debajo de USD 2.000 por m2, aunque enfrentará desafíos crecientes en este intento. En contraste, para las unidades a estrenar, se anticipa un aumento de precios debido a la inflación en dólares, siendo más común ver valores superiores a USD 3.000 a medida que avance el año”, concluyó Levrio.
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