La economía argentina sigue complicada y la inflación, que trepó al 32% en el año y 108,8% interanual, según el Indec, impacta fuertemente en los bolsillos. Este desacople que también contribuye para elevar el precio de las expensas y llevarlas a valores récord: aumentaron entre un 125% y 140% en el último año.
El incremento de expensas por las subas en reparaciones, proveedores del consorcio (desinfección, limpieza, vigilancia, reemplazo de caños e insumos de ascensores, entre otros) y en los servicios públicos de luz, agua y gas. Los aumentos también pueden ser mayores a 150% interanual dependiendo de factores particulares de cada consorcio.
Las expensas van a seguir aumentando con la inercia de la inflación general. Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, explicó a Infobae que “los administradores están tratando de gestionar mejores precios en las nuevas compras, eliminar servicios que no son tan imprescindibles y renegociar los gastos con mayor decisión”.
“La mejor forma que hay de controlar el valor de las expensas es con una estrategia sostenida de mantenimiento preventivo” (Baccigalupo)
Hasta el 60% de los gastos de expensas están regulados por ley (impuestos, salarios y servicios públicos, por ejemplo). En ocasiones, tanto el administrador como el vecino se ven imposibilitados de reducirlos.
“La mejor forma que hay de controlar el valor de las expensas es con una estrategia sostenida de mantenimiento preventivo. También es aconsejable buscar tecnologías que permitan ser más eficientes en el manejo de los recursos, como sistemas de seguridad electrónica”, dijo a Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech.
Esto puede impactar hasta en un 80% del costo de la expensa, y expertos aconsejan usar sistemas de calefacción más modernos que las antiguas calderas, porque también ayudarán a reducir un menor consumo de energía, y por ende, del gasto.
Otra estrategia por aplicar es elegir administraciones de mayor tamaño, con varios consorcios. “Tienen un mayor poder de negociación con los proveedores y pueden conseguir mejores cotizaciones en los gastos que no están regulados”, añadió.
Especialistas recomiendan a los consorcistas que no se queden sólo con los números que les dice el administrador y que pidan los comprobantes para ver si esos gastos condicen con la realidad. Además, que los propietarios se involucren en la búsqueda de mejores presupuestos.
Para achicar gastos de expensas es aconsejable ir comprando los materiales ahora para una obra de reparación de envergadura que se planee hacer en los próximos meses
David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, recomendó que los consorcios que tienen la portería desocupada la alquilen para bajar costos. “También que evalúen alquilar la medianera o terraza con fines publicitarios. En algunos casos hemos advertido que el consorcio paga a los proveedores el total acordado por un trabajo aunque éstos no hayan terminado o lo que trabajaron no esté finalizado de acuerdo a lo definidas”, expresó.
Morosidad y expensa promedio
La morosidad actual oscila en el 35%, pero varía según el consorcio. El costo de las expensas no depende de la ubicación geográfica del consorcio sino de la cantidad de amenities, es decir, de servicios centrales y adicionales que haya que mantener.
Loisi ejemplificó: “Un dos ambientes en un consorcio sin amenities podría estar pagando actualmente cerca de $25.000 de expensas, pero depende del personal que tenga, del nivel de morosidad, de arreglos urgentes, de juicios que se pierdan y de la forma de actuar de la administración, entre otros. Puede llegar a $35.000 mensuales”.
En CABA las expensas de un edificio sin tantos amenities hoy superan los $28.000 por mes; en Córdoba, $22.000; y en Santa Fe, los $20.000 mensuales.
Falta de mantenimiento
Además de cierto retraso en los pagos a proveedores, el problema mayor en los consorcios se aprecia actualmente por la suspensión de obras de mantenimiento que con el tiempo se transforman en un problema con muchas aristas.
Laiuppa, dijo que “se incrementan los riesgos de tener problemas de infraestructura con consecuencias a veces difíciles de evaluar y la falta de mantenimiento provoca una pérdida de valor enorme a todos los propietarios. Cuando el edificio comienza a deteriorarse, todas las propiedades valen menos”.
Saber interpretar bien un resumen
Las expensas tiene un formato preestablecido, pero no suele ser tan sencilla comprenderlo.
Existen muchas dudas desde el punto de vista de los vecinos al momento de leer e interpretar cada una de las partes que componen una expensa.
Hay recomendaciones a tener en cuenta al leer el resumen. ¿El seguro contratado abarca las necesidades del consorcio? Es de gran importancia conocer que la póliza cuente con una cobertura suficiente y adecuada para cubrir los riesgos que puedan afectar tanto al edificio como a los bienes comunes, incluyendo, entre otros, la cobertura de incendios, robos, daños por agua, y similares.
“En contextos inflacionarios existe la posibilidad de que la cobertura de la póliza no se haya actualizado al monto necesario para cubrir los riesgos, lo que pone en peligro la cobertura del consorcio”, aclaró Baccigalupo.
En los trabajos de reparación en unidades funcionales es importante revisar y dar seguimientos a sus costos porque siempre están fuera de los gastos ordinarios y tienen impacto en las expensas. Pero lo más importante es revisar si efectivamente corresponde que el gasto de esa reparación pertenece al consorcio o a la unidad funcional afectada.
Especialistas sostienen que es fundamental chequear dos estados.
– El estado financiero muestra la salud económica del consorcio. En esta sección se detallan los ingresos, egresos y saldo del consorcio, y se puede ver si hay fondos, equilibrio o déficit. Además, se pueden mostrar diferentes cajas especiales, como fondo de reserva, que es un dinero apartado para afrontar gastos extraordinarios, o una caja en un plazo fijo con un excedente para la misma finalidad.
– La hoja de prorrateo es una sección clave en las expensas de un consorcio, y muestra detalladamente el saldo que debe abonar cada unidad funcional. Los vecinos pueden verificar si hay unidades morosas y cuánto es el monto adeudado y el monto correspondiente a intereses.
“Es aconsejable que presten atención a esta sección y verifiquen que los saldos sean correctos y además revisen qué unidad tiene deuda y cuánto de ese atraso es por deuda y cuánto por intereses”, concluyó Bacigaluppo.
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