Todo parecería encaminado para que el miércoles 23 de agosto desde las 12 horas la sesión especial post PASO pedida por el diputado Mario Negri, de Juntos por el Cambio, y los bloques de la oposición, den los primeros pasos de una posible reforma de la actual Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020. O que la deroguen, para luego iniciar la labor legislativa y elaborar otra normativa.
Los cambios son muy esperados en el sector inmobiliario, que desde la sanción de la ley hizo conocer sus quejas y señaló las distorsiones que produjo en el mercado. Propietarios e inquilinos también alzaron su voz. Tienen matices diferentes, pero coinciden en que hay que hacer algunas modificaciones.
Lo cierto es que desde que entró en vigencia en julio de 2020 los valores subieron más de un 620% en la ciudad de Buenos Aires y en la mayoría de las principales localidades del país, como Rosario, Córdoba capital y Mendoza capital, entre otras, según datos relevados por el informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba.
Entidades sectoriales encabezadas por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) presentaron hace 45 días un petitorio firmado también por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI). Allí proponen volver a dos años de plazo de duración de los contratos. La fórmula de ajuste podría mantenerse a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), pero en vez de interanual sería cuatrimestral o semestral como máximo.
También hay que recordar que para la sesión del miércoles podrían analizarse 3 tipos de proyectos que se pondrán sobre la mesa: un dictamen de mayoría (del oficialismo, rebautizado Unión por la Patria), que propone retoques mínimos a la ley; el de minoría, de Juntos por el Cambio, que pretende reformar aspectos clave, como la duración de los contratos y el régimen de actualización; y un pedido de derogación de la norma, pero que no tiene dictamen.
En principio, no está garantizado el quórum para la sesión. El oficialismo considera que corresponde darle un tratamiento “serio” a las iniciativas y analizar los distintos escenarios posibles, aunque sigue habiendo negociaciones entre los legisladores para que no se caiga la sesión.
En la oposición de Juntos por el Cambio hay distintas posturas: un sector mayoritario quiere modificar la ley; otro impulsa la derogación, pero para votarla no están los números, porque al no tener dictámen se requieren dos tercios de los votos para habilitar el debate en el recinto.
El primer problema que deberá sortear la oposición es reunir el quórum de 129, al que llegarían justo y con casi asistencia perfecta de sus diputados y aliados. A esto habría que sumarle la presencia de tres legisladores de La Libertad Avanza, que ganó las PASO, que también apoyaron el pedido de sesión.
A continuación se brindan detalles sobre cuáles son los 4 aspectos principales que influyeron negativamente en el mercado de alquileres desde que la ley entró en vigencia en julio de 2020.
1-Escasez de oferta
Hasta antes de la Ley de Alquileres los contratos se regían por el Código Civil y Comercial de la Nación en donde los acuerdos de alquileres formales duraban dos años.
En desacuerdo con la nueva ley poco a poco y sobre todo desde 2021 los propietarios comenzaron a retirar inmuebles que antes ofrecían en alquiler y los pasaron a publicar en venta, los dejaron vacíos o los prestaron a algún familiar o amigo para que los mantenga y pague los costos fijos. Esto sucedió en CABA, en la provincia de Buenos Aires, en Córdoba, Santa Fe, Misiones, en todo el territorio. Se estima que hoy hay unos 280.000 inmuebles que antes estaban en el mercado del alquiler y ya no se ofrecen.
Desde el lado de los inquilinos, la escasez es tan grande que a veces demoran entre 4 y 6 meses para conseguir, algo impensado antes de la vigencia de la ley
En CABA, luego de la devaluación del lunes se complicó más conseguir viviendas, la oferta cayó un 60% en un año, según Reporte Inmobiliario. Además, se dolarizó el mercado y crecen acuerdos entre propietarios e inquilinos que evaden a las inmobiliarias y llegan a concertar contratos “apto profesional” por fuera de la ley.
2-Precios excesivos y método de ajuste
Las agrupaciones de inquilinos del país no están en contra de la duración de contratos. Por el contrario, sostienen que disponer de un inmueble por tres años les da certidumbre y evita costos para acceder a una nueva vivienda, mudanzas, pagos de sellos, comisiones, entre otros. Pero sí consideran que tal vez deba retocarse el método de indexación.
Algunos piensan que es mejor que en el Índice de Contratos de Locación (ICL), impacte más el Ripte que la inflación, que aumentó sin cesar y provocó aumentos del 110% interanual en este mes, pero que en la práctica superan un 160% porque los dueños piden más para continuar o renovar un contrato.
Mauricio Retamar, de la Asociación Inquilinos Entrerrianos, dijo a Infobae que el precio del alquiler es una aberración injustificada. “Con la devaluación, el alquiler de un inmueble se valoriza en pesos, sale más caro. Y tienden a ir arriba de la inflación. Con que la igualen está bien, no están perdiendo plata los dueños. Tanto inmobiliarias como propietarios reconocen que violan la ley de alquileres y las leyes en general, imagínense si no existiera ninguna normativa, no tendrían límite, una impunidad total”.
En los últimos días también para hacer extensiones de contratos se pidió un 20% más de lo charlado antes de las PASO. Los inquilinos que pueden pagar aceptan esas condiciones, debido a la gran escasez, que van en aumento.
El método de ajuste es otro de los problemas centrales y hay propuestas de hacerlo semestral o trimestral.
Alejandro Bennazar, presidente de la CIA, comentó a Infobae que “sería vital que se haga la sesión, eso generaría un buen efecto y muchos propietarios aprobarían extensiones de contratos si ven que marcha la posible reforma, seguramente una gran parte volverán a destinar sus inmuebles en alquiler tradicional”.
Otra propuesta para ajustarlos sería a través del Coeficiente de Variación de Salarios, cada 3 ó 4 meses, al menos hasta que se logre aplacar la inflación.
3-Impuestos
La obligación de registrar los contratos ante la AFIP también hizo que los dueños rehuyeran del alquiler tradicional. Sostienen que son factores que hacen poco atractivo alquilar; la rentabilidad no ayuda.
Entienden que un alquiler turístico o temporario rinde entre 6% y 8% anual en dólares, mientras uno en pesos oscila en el 3,5% anual. No cualquier inmueble o locación califica para alquiler temporario, pero eso no siempre queda claro; además los inmuebles deben estar equipados casi como el cuarto de un hotel y con conectividad de Internet.
4-Desalojos
Los propietarios a través de distintas agrupaciones han dicho reiteradamente que es clave que se trate el desalojo exprés por el no pago de los inquilinos cuando se atrasan más de dos meses.
Karina González, de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina, destacó que el rango etario de los propietarios incluye un 80% de jubilados de la mínima. “Por ende viven de esa entrada; la mayoría pudo comprar en otro contexto de país o heredó sus inmuebles. Pero los inquilinos generaron otra grieta, desde agrupaciones cuasi políticas, en donde nos quieren mostrar como grandes capitalistas, y no es así. Las dos partes se necesitan, sin propietario no hay inquilino y viceversa”, dijo a Infobae.
La ley actual falla por completo y de modificarse con ajustes semestrales tampoco es conveniente, señaló. “Depósitos de 1 mes al firmarse el contrato no alcanzan para nada, hay confusión de qué gastos corresponde al propietario y cuales al inquilino. Vemos que los políticos no escuchan a los propietarios como sí a los inquilinos”, concluyó González.
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