La disminución de los precios de venta de viviendas usadas que se viene registrando desde fines de 2018 hace que actualmente dentro de la sobre oferta de 135.000 inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se presenten opciones de compra de departamentos que están en zona de oportunidad.
La baja de valores generada por la coyuntura económica, el efecto pandemia y falta de crédito hipotecario produjo que las valuaciones en CABA se asemejen a las de 2011, permitiendo a quien tiene dólares en mano que pueda saltar de una propiedad de menor metraje a una de superior comodidad y sumar un ambiente.
Se estima que las viviendas descendieron su valor un 40% desde 2018 y en algunos barrios porteños hasta un 45 por ciento.
“Históricamente la variación para crecer hacia otro ambiente, de la misma calidad, antigüedad y ubicación, demandaba entre 25% y 35% más de dinero. Ahora quién tiene billetes verdes en mano, y por el mismo monto que en 2018 alcanzaba para comprar un departamento de 2 ambientes, hoy tiene la posibilidad de acceder a un 3 ambientes”, explicó a Infobae Adrián Cyderboim, de Crecer Inmobiliaria.
Los valores son competitivos. Según Zonaprop en el primer semestre de 2023 los precios bajaron 2,2% y el valor medio del metro cuadrado se ubicó en USD 2.151; en relación con junio disminuyeron sólo un 0,3%, y la caída se viene desacelerando con fuerza, por lo cual muchos expertos confían en que las valuaciones estarían cerca de tocar su piso.
Hay departamentos usados en malas condiciones que ahora muestran interés para comprarse y reciclarlos para luego revender y obtener una renta del 20% o 25% sobre el precio de adquisición
Brian David Levi, de Century 21 Levi, contó a Infobae que “varios factores permiten comprar un departamento de un ambiente más de lo que se compraba años atrás: el descenso de los precios ocasionado por la inflación, el empobrecimiento en dólares de la población medido por salarios promedio, el exceso de oferta apoyado en la Ley de Alquileres (donde miles de dueños disconformes con la normativa pasaron a poner en venta inmuebles que antes se destinaban al mercado del alquiler formal) y la inestabilidad política de un país que no muestra reglas claras”.
Expectativas de cambio
Especialistas sostienen que es el momento ideal para dar el salto y ganar un ambiente más porque, argumentan, que si el próximo gobierno nacional logra hacer un buen plan económico y comienza a mejorar el panorama es muy probable que los valores vuelvan a subir en un futuro no tan lejano.
Oscar Puebla, arquitecto y bróker inmobiliario, dijo a Infobae que “los valores de los 3 ambientes bajaron más que otros porque de acuerdo con datos estadísticos sobre la forma actual de vida aproximadamente el 70% del uso de viviendas en CABA es monoparental, es decir que las habitan una madre con su hijo o personas solas, por lo tanto tienen más demanda los departamentos de 1 o 2 ambientes. Es una buena oportunidad para dar un salto hacia un ambiente más”.
Colegiales, Chacarita, Villa Ortúzar, Belgrano, Núñez, Saavedra, Coghlan, Caballito, Villa Crespo, Villa de Parque, Floresta o Monserrat, entre otros barrios, se volvieron atractivos
Colegiales, Chacarita, Villa Ortúzar, Belgrano, Núñez, Saavedra, Coghlan, Caballito, Villa Crespo, Villa de Parque, Floresta o Monserrat, entre otros barrios, se volvieron atractivos. Además, el nacimiento de nuevos polos gastronómicos y culturales, aperturas de cafés de especialidad y restaurantes exclusivos empezaron a potenciar micro zonas en estos trazados.
Cyderboim, destacó “que la diferencia para dar el salto se redujo un 30%, por ende en dólares la diferencia es de un 30% menos. Siempre manteniendo calidad de terminaciones, antigüedad y zona del inmueble”.
En los últimos 4 meses según el relevamiento del Colegio de Escribanos porteños se escrituraron más de 12.000 viviendas en CABA, la mejor cifra desde 2019.
Brian Levi, agregó: “Desde nuestro lugar asesoramos a nuestros clientes desde fines de 2022 que consideren agrandarse porque estimamos que los precios del mercado comenzarían un nuevo ciclo alcista en un corto o mediano lapso de tiempo”.
Estimamos que los precios del mercado comenzarían un nuevo ciclo alcista en un corto o mediano lapso de tiempo (Levi)
Para ampliarse de un 3 a un 4 ambientes pasa algo muy parecido, aunque aquí como las viviendas de tres dormitorios tienen una superficie mayor y alguna dependencia extra hacen que el cambio demande más de un 30% del valor.
“El público que demanda tanto los 3 ambientes como los 4 ambientes son matrimonios con uno o dos hijos, familias ensambladas, o con un hijo pero planifican agrandar la familia y también los que desean ganar un ambiente más para poder tener un lugar para trabajar home office”, contó Adrián Cyderboim.
Valores de referencia
El valor de un metro cuadrado promedio de un departamento grande es inferior a del uno más pequeño. “Supongamos que se vende un 2 ambientes para saltar a un 3 ambientes. Dependiendo de la zona se puede cambiar y mejorar mucho. Por un departamento de 2 ambientes nuevo en Palermo que puede estar en el orden de USD 100.000, prácticamente por la misma suma se puede comprar uno antiguo en San Telmo o en Villa Crespo, pero de mayor superficie”, ejemplificó Oscar Puebla.
Por un departamento de 2 ambientes nuevo en Palermo que puede estar en el orden de USD 100.000, prácticamente por la misma suma se puede comprar uno antiguo en San Telmo o en Villa Crespo, pero de mayor superficie (Puebla)
Devaluación: durante 2020 un departamento de 2 ambientes y 50 m2 en CABA se vendía por un valor de USD 140.460, actualmente, el mismo tipo de inmueble descendió a USD 112.844. Por lo cual quien da ese salto podrá destinar esa diferencia de entre USD 25.000 y USD 32.000 para ganar confort y otro ambiente y un baño.
“Aquella persona que quiera agrandar su espacio y mudarse a otro departamento con un ambiente más, obviamente deberá vender su propiedad y deberá invertir dependiendo el barrio en el que se encuentre. Trabajamos con un informe que toma los primeros 5 meses de 2023, en donde evaluamos la diferencia de precios de venta en función del barrio, de la tipología, entre otras variables. De un 2 ambientes a un 3 ambientes, el valor promedio aumenta en un 30%/35%, obviamente dependerá de la zona, cuanto mayor es el valor del m2 promedio, mayor será la inversión que deberá invertir el comprador”, especificó Levi.
Expertos sostienen que los barrios que lideran la demanda de 2 y 3 ambientes son Caballito, Palermo, Recoleta y Almagro, entre otros. Por lo general quienes compran y venden pagan entre 3% y 4% más IVA de comisión inmobiliaria, más gastos de sellos y otros impuestos que deben tenerse presente y representan entre un 2% y 6% del valor de la vivienda.
“Los que más escasean son los de 4 ambientes, porque no se han construido mucho en los últimos 20 años y los que se edificaron están enfocados en el sector de alta gama. O están presentes en edificios históricos y construidos con materiales nobles que también hacen que sean muy cotizados y superen los USD 350.000, en líneas generales”, observó Oscar Puebla.
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