El Senado comenzó una nueva sesión este jueves con el propósito de abordar, entre otros temas, el tratamiento el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23 de desregulación económica en un contexto de gran tensión entre la Casa Rosada y la vicepresidenta Victoria Villarruel, quien decidió llevar adelante el debate del mencionado DNU a pesar de tener pleno conocimiento de que la oposición cuenta con los votos necesarios para su rechazo. La discusión parlamentaria es seguida de cerca por inquilinos y locadores, ya que en el paquete está incluida la derogación de la Ley de Alquileres y si el texto resultara finalmente rechazado aquella norma volvería a regir.
Ayer por la tarde, Villarruel realizó un último esfuerzo para evitar el debate sobre el decreto, sin embargo, su intento fue infructuoso. Durante la reunión de Labor Parlamentaria, solicitó a los líderes de los bloques del Senado extender por una semana el tratamiento del tema, basándose en las negociaciones que el Poder Ejecutivo había iniciado la semana pasada con los gobernadores, en busca de un acuerdo fiscal. Sin embargo, su propuesta no obtuvo respuesta favorable .
En un comunicado emitido desde la Casa Rosada, se enfatiza que tomar medidas en contra del decreto sería considerado como un “grave retroceso en los derechos y necesidades del pueblo argentino”.
Entre los aspectos que se mencionan como retrocesos, figura la posibilidad de volver a la Ley de Alquileres derogada. Este cambio se relaciona directamente con el DNU firmado por el presidente Javier Milei pocos días después de asumir su cargo en diciembre, el cual entró en vigor el 29 del mismo mes. Este DNU incluyó la derogación completa de la ley 27.551, sancionada en julio de 2020, junto con las modificaciones introducidas en octubre de 2023 (Ley 27.337).
En el mercado inmobiliario se argumenta que la reintroducción de la normativa provocaría una nueva caída en la oferta, justo en un momento en que esta alcanzó niveles récord. En la ciudad de Buenos Aires, se estima que hay aproximadamente 12.000 viviendas en alquiler (de las cuales aproximadamente la mitad están valuadas en dólares), en contraste con las menos de 500 que estaban disponibles en pesos antes de la implementación del DNU.
A pesar de la incertidumbre, desde el sector señalan que si el Senado rechaza el DNU, la medida aún deberá someterse a tratamiento en la Cámara de Diputados. Esto implica que la política volverá a influir en el tema de la vivienda, sin claridad sobre si los resultados serán favorables para propietarios e inquilinos.
La Ley de Alquileres, que incorporó el ajuste anual bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL), enfrentó un duro rechazo desde su concepción. Los propietarios consideraban que este ajuste anual no era favorable, especialmente en un contexto de alta inflación, lo que resultaba en pérdidas constantes debido al desajuste económico.
¿Qué pasará con los contratos firmados después de la entrada en vigencia del DNU de Milei?
Desde la implementación del DNU la ley anterior quedó sin efecto y los contratos de alquiler retornaron a estar regidos por la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación. Sin embargo, se introdujeron algunas modificaciones que otorgan mayor flexibilidad, permitiendo que las partes acuerden libremente aspectos como la duración del contrato, la moneda de pago, el índice de ajuste, los períodos de ajuste, y el tipo de garantía, entre otros aspectos, en un acuerdo mutuo entre propietarios e inquilinos.
Especialistas en derecho inmobiliario han enfatizado repetidamente la importancia de documentar todos los acuerdos por escrito y garantizar que ambas partes estén de acuerdo en todos los aspectos para mantener una relación contractual saludable. Incluso se han señalado diversas opciones para ajustar el contrato durante su vigencia, siempre y cuando quede debidamente registrado por escrito.
El efecto DNU del Gobierno hizo que los propietarios vuelvan a reintroducir gradualmente sus inmuebles en el mercado. Más de dos meses después de la derogación de la ley las estadísticas son reveladoras: la oferta de viviendas en CABA aumentó un 36,5% entre febrero y enero de 2024 y un 189,7% desde diciembre de 2023.
Además, se ha observado una desaceleración en los precios de publicación en el punto de partida de los contratos, con aumentos registrados en los últimos meses por debajo de la tasa de inflación (según Zonaprop fue del 8,3% en el Gran Buenos Aires, por ejemplo). En resumen, se logró un escenario de mayor oferta y precios más bajos, lo que anteriormente parecía inalcanzable en el mercado de alquileres durante los últimos tres años.
Para quienes firmaron contratos durante estos dos meses, no perderán vigencia. “La ley no tiene efecto retroactivo salvo disposición expresa”, sostuvo Enrique Abatti, especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
En resumen, un cambio o derogación de la ley, o incluso su reintroducción, no afecta a los contratos en curso
Abatti explica que “los contratos en ejecución seguirán siendo válidos”. Este mismo principio se aplicó cuando se promulgó la ley en julio de 2020 y posteriormente, en octubre último, cuando se realizaron modificaciones; los contratos vigentes mantuvieron sus condiciones hasta su finalización. De igual manera, ocurrirá con aquellos firmados bajo la ley derogada y regidos por el Código Civil y Comercial, con acuerdos libres entre las partes, en caso de que el Congreso rechace el DNU y la polémica ley de alquileres vuelva a estar en vigor.
En el caso de que el DNU sea rechazado en el Congreso y la ley vuelva a estar en vigencia, lo mismo ocurrirá con los contratos firmados a partir del 29 de diciembre bajo el DNU y el Código Civil y Comercial. Esto implica que tanto inquilinos como propietarios estarán divididos por un período considerable entre aquellos que tienen contratos bajo la ley de 2020, aquellos que tienen contratos con cambios de la ley de 2023, y aquellos que firmen contratos bajo las nuevas condiciones del Código Civil y Comercial establecidas por el DNU.
¿Qué establecía la Ley de Alquileres que derogó el DNU de Milei?
La ley sancionada en 2020 fue reformada el 18 de octubre de 2023 cuando entró en vigor la Ley 27.737, que introdujo exenciones impositivas aplicables al ejercicio fiscal actual de 2023 y modifica el régimen legal de los contratos de locación de inmuebles.
Esta ley, nacida en la Cámara de Diputados y modificada en el Senado, fue aprobada con 128 votos afirmativos y 114 negativos.
Entre las modificaciones más relevantes se encuentran: el uso de un nuevo coeficiente para estos ajustes, la fijación del precio en moneda nacional, entre otros. Con los cambios aplicados establece que los precios se ajustarán utilizando como base el coeficiente “Casa Propia,” que era empleado por el ex Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
También se establecen exenciones impositivas para los propietarios que registren sus contratos ante la AFIP, así como nuevas deducciones en el impuesto a las ganancias para locadores y locatarios. Además, la ley insta a las jurisdicciones provinciales y a la Ciudad de Buenos Aires a ofrecer beneficios tributarios adicionales para los inmuebles destinados a alquiler habitacional.
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