El histórico barrio de San Telmo vive una metamorfosis inmobiliaria que lo convirtió en un protagonista destacado del negocio de la compra de viviendas para su posterior locación. Allí, según consultoras especializadas, la rentabilidad por alquileres tradicionales y temporarios, supera el 6% anual.
Este fenómeno se potencia con la derogación de la Ley de Alquileres, por el DNU emitido por el presidente Javier Milei, lo que sugiere que puede ser un momento propicio para la adquisición de departamentos en este histórico barrio porteño, asociado al tango.
“El barrio se distingue por su ubicación estratégica: cercanía al río, Puerto Madero y La Boca, puntos de interés habituales para los turistas, su rica historia y la presencia de encantadores rincones, algunos aún por descubrir y que, gracias al auge de las redes sociales, tienen cada vez más reconocimiento. San Telmo ofrece terrazas para disfrutar de meriendas, patios al aire libre y otros elementos distintivos”, resaltó a Infobae la arquitecta Inés Firpo, de Leticia Firpo propiedades
Además, posee un microclima único. El tango está presente en sus rincones y llama la atención tanto a sus vecinos como a quienes van a pasear por sus calles.
Pablo Blay, de ByT Argentina, subrayó su posicionamiento como un barrio “altamente demandado para alquileres turísticos, tanto por visitantes extranjeros como del interior del país”. Como zona de locaciones temporarias, precisó, va detrás de Palermo y Recoleta, donde comprar una vivienda es bastante más caro. Tanguerías, ferias de anticuarios y oferta gastronómica son imanes de atracción. Y está cerca de Caminito, uno de los puntos de mayor atractivo turístico de la Ciudad.
Qué viviendas son ideales
El área conformada por San Nicolás, San Telmo y Balvanera se encuentra entre los tres destinos más frecuentados por turistas, según los datos recopilados por el Observatorio de Turismo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
En lo que respecta al alojamiento temporal, Ariel Venneri de MAHE Desarrollos Inmobiliarios, dijo que “San Telmo ofrece una buena oferta. Es una zona con buena rentabilidad para esta actividad, ya que los valores de las unidades, que influyen directamente en la rentabilidad junto con las tarifas, son comparativamente más accesibles”.
En San Telmo, para inversores que adquirieron propiedades, la rentabilidad neta promedio, antes de impuestos, ronda el 6%/6,5%, en comparación con el 9,5% (o más en zonas premium como Palermo/Cañitas)
Las propiedades más adecuadas para alquiler son aquellas que fueron renovadas y amuebladas con carácter y estilo, atrayendo así a turistas de todo el mundo. Ya sea un antiguo PH o un moderno departamento, la clave reside en su amoblamiento con buen gusto.
En este barrio la principal demanda para alquiler temporario está orientada a unidades para 2/4 ocupantes, es decir viviendas de uno y dos ambientes. En alquileres tradicionales, los más buscados son departamentos de dos y tres ambientes.
“Hoy se convirtió en un lugar apropiado para la compra de departamentos para destinarlos en alquiler temporario. Aunque para que capte más demanda sería ideal que se ilumine mejor este trazado. La parte que tiene más éxito es la que está próxima con la Plaza Dorrego y la más demandada”, dijo Blay.
Precios de venta y alquileres
Firpo explicó que el precio de venta en San Telmo es variable debido a la marcada diversidad arquitectónica, que va desde edificios modernos como un desarrollo ubicado sobre la Avenida Garay hasta el histórico edificio de los Ingleses en Boulevard Caseros 400, así como los tradicionales PH en los pasajes San Lorenzo y Giuffra.
Monoambientes en venta parten desde USD 45.000 hasta USD 80.000; dos ambientes entre USD 80.000 a USD 120.000, y los de tres ambientes, desde USD 100.000 a USD 180.000, siempre dependiendo de la ubicación, del estado de conservación o reciclaje y si tiene terraza o patio.
Venneri destacó que los recientes proyectos en San Telmo presentan una variada oferta de viviendas. “En promedio, las unidades que están en fase inicial de construcción o en pozo, y que cuentan con un diseño y calidad constructiva destacados, tienen un precio aproximado de USD 1.400 por metro cuadrado”.
Mientras que los alquileres temporarios mensuales tienen los siguientes precios:
Monoambientes: USD 250.
Dos ambientes: USD 400.
Tres ambientes: USD 600.
Por alquileres en pesos, en Perú al 1200, un dos ambientes está valuado en $250.000 mensuales con ajuste trimestral a través del Índice de Precios al Consumidor. Y un tres ambientes sobre la Avenida San Juan al 200, cuesta $350.000 al mes y con ajuste cuatrimestral a través del Índice de Contratos de Locación.
Zonas más buscadas
San Telmo se destaca por sus áreas clave, como la Plaza Dorrego, epicentro de antigüedades y ferias de artesanos, y los alrededores del recientemente revitalizado Mercado de San Telmo, que ofrece una amplia variedad de locales.
Un fenómeno notable es la creación de microclimas a medida que surgen nuevos y pintorescos locales, transformando la dinámica de lugares como la esquina de Chile y Bolívar con una cafetería que modernizó gustos y preferencias.
Firpo añadió: “Las calles más buscadas por compradores e inquilinos incluyen las paralelas Balcarce, Defensa, Bolívar y Perú (especialmente la parte de vereda ancha), así como las transversales desde el Boulevard Caseros hasta la calle Venezuela, abarcando las alturas del 300 al 600”.
Independientemente de la vivienda que sea, el valor del alquiler temporario por día oscila entre USD 20/25 diarios.
“Es importante destacar que la tarifa por noche tiene una alta estacionalidad según el mes del año, estos valores de referencia son para enero”, concluyó Venneri.
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