Los movimientos en la cotización del dólar libre siempre generan incertidumbre. Pero la suba de los últimos días no impidió que sigan en marcha más de 40.000 obras de viviendas en CABA. Así, ante las dudas por la coyuntura emerge una pregunta: ¿conviene comprar un departamentos desde el pozo?
Según los expertos, si bien hubo dudas en la demanda en los últimos días, el ladrillo siempre es una buena opción para ahorrar de manera segura.
Alan Mohadeb, de CEK Group, señaló a Infobae que “vivimos en un país en el cual estamos habituados a los vaivenes macroeconómicos y turbulencias cambiarias. Salvo ante devaluaciones muy bruscas y significativas, los precios de los inmuebles no sufren variaciones en la alta gama. Son proyectos que resisten sus valores cuando aparecen situaciones desfavorables, y son los primeros en levantar su cotización cuando aparecen cambios de ciclo”.
Actualmente en CABA hay más de 40.000 viviendas en obras: Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Villa Devoto, Chacarita y el Paseo del Bajo (Monserrat y San Telmo) lideran con mayor cantidad de obras
En el actual contexto, con precios históricamente bajos en comparación con los últimos 10 años, el aumento del dólar no influye linealmente en una baja en la cotización de los inmuebles a estrenar o de pozo, sino mas bien impacta negativamente en el mercado del usado y en inmuebles con más de 15 años de antigüedad.
“En momentos de suba las ventas aumentan porque la gente quiere capturar oportunidades. Sería esperable que durante 2023 tengamos momentos de estas características, ya que el mercado inmobiliario local ajusta por cantidad y no por precio”, amplió Mohadeb.
Cuando se dan movimientos bruscos del MEP y del linbre, hay sensación de abaratamiento. Mohadeb, sostuvo que “para el que tiene dólares, los departamentos a estrenar son una gran oportunidad y allí surgen posibilidades atractivas con precios tocaron piso”.
Diferencia entre premium y estándar
Expertos sostienen que ahora más que nunca hay que diferenciar entre proyectos premium y estándar.
Los clientes del primer perfil de activos inmobiliarios buscan certidumbre en los antecedentes de la compañía desarrolladora o constructora, en la zona y en el tipo de vivienda. “Ya no los afectan los sobresaltos que venimos teniendo en los últimos años. Se sabe que este tipo de proyectos son refugios de valor comprobados y que sus dólares siempre estarán bien resguardados en el ladrillo”, aclaró a Infobae Hernán Pisarenko, de Bridge Argentina.
El mercado estándar está conformado por aquellas viviendas qué buscan captar a un usuario final y que por la coyuntura económica es el más afectado. Quien tiene algunos ahorros en mano especula más y muchos posponen decisiones esperando ver como se transita la crisis y qué características tendrá el próximo gobierno.
Repercusión
El alza del dólar marca las condiciones de las operaciones inmobiliarias en las que termina moviéndose el Real Estate. No solo la cotización libre, sino las distintas vigentes en el mercado cambiario.
Ignacio Aldazabal, de HA Emprendimientos, señaló que “se negocia bastante para encontrar el punto de acuerdo para cerrar operaciones. En los últimos años notamos que los clientes cada vez tienen más claro que es un mercado que cotiza en moneda dura y es un refugio de valor”.
Por otra lado, especialistas argumentan que es aconsejable invertir pesos en una compra de pozo ajustada por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Así se adquiere un inmueble que cotiza en dólares al momento de la venta de la unidad terminada.
“Es un buen momento para invertir en ladrillos y sobre todo en viviendas en pozo. Los precios parecen haber llegado a su piso: ajustaron en los últimos 24 meses hasta un 30%. Con todo, hay seguramente departamentos que estén dispuestos a bajar aún más. Ahora las consultas son mucho más concretas y no hay tanto margen de contraoferta en relación con los precios de publicación. El margen volvió a posicionarse entre el 5% y el 7%”, detalló Mohadeb.
Problema con las cotizaciones
La suba del dólar generó desconfianza y la falta de previsibilidad frente a la devaluación del peso provocó que muchos proveedores se abstengan de emitir cotizaciones ante la imposibilidad de conocer los precios de reposición.
Aldazabal destacó que en un mediano plazo el mercado volverá a tener precios de referencia. “En 15 años hubo muchas crisis. En esta situación nos manejamos con presupuestos base que se van actualizando según los rubros que componen el costo de la construcción. Sea dólar, inflación o la variable CAC a nivel general”, dijo.
Precios
Christian Leupold, de Avilis Real Estate, destacó que ve cambios sustanciales en la cantidad de contactos ni el ritmo de cierre de operaciones. “Hay algunos que prefieren esperar a que se aclare el panorama para tomar decisiones y otros compran por la oportunidad”, expresó.
“En términos generales, es un buen momento para posicionarse en ladrillos. Los costos en dólares siguen siendo competitivos con respecto al valor histórico. Por menos de USD 1.800 por metro cuadrado se puede comprar una vivienda en pozo que terminada se ofrece en USD 2.800. El margen es muy atractivo”, ejemplificó Leupold.
Existen valores del m2 que parten desde USD 1.600 hasta USD 5.000, con un promedio de USD 2.500.
Habitualmente se ingresa con valores de m2 más bajos que un departamento terminado y, al finalizar el emprendimiento, los precios pueden incrementarse hasta en un 30%. Por lo general se eligen desarrollos que permiten financiamiento en pesos y dólares.
Hay opciones más cortas que se extienden por el plazo de la obra (24/30 meses) y otras de hasta 60 cuotas. Además, dependiendo de la etapa del proyecto en la que haya ingresado, el comprador puede obtener hasta un 30% de rentabilidad entre el valor de pozo y el de reventa. También hay otras características que influyen en el margen y están relacionadas con la zona y el tipo de proyecto, lo cual va a influir en su revalorización al momento de la reventa.
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