La devaluación posterior a las PASO y la alta inflación se hicieron sentir con fuerza, provocando un impacto significativo en los aumentos de los alquileres de viviendas durante el último mes. Según un informe privado, los precios de alquileres en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) aumentaron un 15,6% en el caso de las casas y un 26,4% en el de los departamentos.
El acceso a la vivienda para aquellos que no poseen una propiedad se volvió más complejo que nunca y el notable aumento en los precios de los nuevos alquileres, tanto de casas como de departamentos, podría explicarse, en parte, por una disminución en la oferta de propiedades en locación tradicional. En CABA se registró una caída interanual del 23,8% en la oferta, según un reciente informa privado.
Hoy en CABA, un departamento de dos ambientes con 50 metros cuadrados tiene un promedio de alquiler mensual de $198.000; mientras que una unidad de tres ambientes con 70 m2 se alquila por $260.000 mensuales. En la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), en tanto, los precios se mueven de manera similar, con ligeras reducciones en las zonas oeste y sur del conurbano. Esto aumenta la preocupación de los inquilinos: mes a mes, aquellos que renuevan o ajustan sus alquileres deben destinar más dinero para hacer frente a los pagos de vivienda.
Además, es importante recordar que un gran porcentaje de las ofertas de alquiler de casas y departamentos se encuentran expresadas en dólares. “Esto cobra relevancia debido a que en agosto experimentamos un notable ascenso en el valor del dólar blue, lo que significa que el equivalente en pesos de estas publicaciones se incrementó significativamente de un mes a otro. Para ser más precisos, la devaluación del dólar oficial en agosto alcanzó un 22%, un aumento que guarda similitud con el incremento observado en los precios en pesos de los alquileres de casas y departamentos”, explicó a Paula Margaretic, investigadora la Universidad de San Andrés.
Según el análisis (ver gráfico), el precio del m2 del alquiler mensual de departamentos en CABA es de $6.478; en el GBA norte es de $5.602, y el más bajo se registra en el GBA oeste con $2.375 por m2.
En casas, se publica a continuación: en CABA es de $3.585 por m2 por mes, y también el más barato se registra en la zona oeste del GBA con $1.767 por m2.
En cuanto a lo que podría ocurrir con los alquileres y la ley que ha estado vigente desde 2020, la cual está actualmente bajo revisión en el Senado (después de la media sanción de Diputados para reformar dos artículos polémicos, como volver a dos años de duración en lugar de tres y permitir ajustes libres entre las partes bajo diferentes índices), Margaretic comentó que “en caso se realicen correcciones, estimamos que al menos la oferta de viviendas en alquiler comenzaría a crecer rápidamente”.
En venta
El informe –que realizaron Udesa y Mercado Libre– también abordó los valores de venta de viviendas en el AMBA. En CABA los precios promedio disminuyeron un 1,1% en agosto en comparación con julio de 2023, mientras que en el caso de las casas se registró un ligero aumento en CABA y una disminución moderada en las áreas del GBA) norte, sur y oeste.
Los valores interanuales de venta para casas subieron levemente un 0,9% en el AMBA, mientras que los departamentos descendieron un 3,8% con caídas moderadas en todas las zonas
Los precios de los departamentos intermensuales descendieron 0,3% en general; se registró un alza moderada en CABA, del 0,6% y un 1,2% en GBA norte. Además, hubo un leve descenso en el resto de las zonas: 0,4% en GBA oeste y 1% en GBA sur (ver gráfico a continuación).
Abigail Riquelme, también de Udesa, expresó a Infobae que los precios de venta han experimentado una tendencia a la baja en los últimos años. “Eso se debe a una combinación de factores, entre los que se incluyen la incertidumbre macroeconómica, la inestabilidad cambiaria, las restricciones de capitales y la ley de alquileres, que, con contratos de alquiler demasiado prolongados, reduce los incentivos para que los propietarios pongan sus propiedades en alquiler, lo que a su vez aumenta la oferta de propiedades en venta”, detalló.
Más buscados para alquiler y venta
También el trabajo reveló cuáles son los barrios y localidades más demandados del AMBA, tanto para alquilar como para comprar propiedades.
En la infografía a continuación se pueden ver los trazados y ciudades más visitados. Los barrios más buscados tienden a coincidir tanto en venta como en alquiler. “Posibles razones por las cuales la gente prefiere estos barrios incluyen una mayor oferta de servicios, mejor infraestructura, mayor seguridad, mejores accesos, conexiones y facilidades, entre otros”, añadió Riquelme.
Lo que resulta sorprendente es que, tanto para la compra como para el alquiler (ver el gráfico a continuación), el barrio más solicitado por la demanda es Caballito en CABA.
Además, también se observa una coincidencia en el GBA sur y oeste, donde La Plata y Ramos Mejía se destacan como los lugares más privilegiados por quienes buscan una vivienda.
Qué puede ocurrir
Lo que suceda con los precios futuros de alquileres y propiedades en venta dependerá de múltiples factores. En primer lugar, se requerirá una disipación, en cierta medida, de la incertidumbre política y económica, en un contexto marcado por las elecciones presidenciales, lo cual ejerce presión sobre el tipo de cambio.
“En segundo lugar, dependerá de lo que ocurra con la Ley de Alquileres y si efectivamente se corrige. Tercero, el mercado será influenciado por las medidas de política económica que se tomen en el futuro cercano. Lo más probable es que la volatilidad continúe y que los precios de los alquileres sigan aumentando”, concluyó Margaretic.
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