Para quienes buscan viviendas en alquiler o necesitan renovar sus contratos, las barreras económicas se han vuelto más pronunciadas. Según un informe privado, los alquileres de departamentos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) experimentaron un notable incremento del 20,7% con respecto al mes anterior.
El pasado octubre marcó un impacto sin precedentes, evidenciando la persistente crisis en el acceso a la vivienda tras la reciente reforma de la Ley de Alquileres, aprobada por el Congreso nacional hace un mes donde ganó el impulso del oficialismo. Uno de los cambios más importantes es la nueva periodicidad de ajuste de los contratos, que ahora ocurre cada 6 meses según el coeficiente Casa Propia, en lugar de la anterior metodología anual basada en el Índice de Contratos de Locación (ICL).
Así, los precios de los alquileres de departamentos experimentaron un notable aumento, siendo más pronunciado en el Gran Buenos Aires (GBA) Norte, con un incremento del 24% en comparación con el mes anterior. En la ciudad de Buenos Aires, el GBA Sur y el GBA Oeste, los incrementos alcanzaron el 21%, 13% y 8,2%, respectivamente.
Los alquileres de casas, en tanto, experimentaron una fuerte suba del 26,8% en comparación con el mes anterior. La tendencia de incremento se mantiene constante en todas las zonas. El GBA norte experimentó un alza de 28,3% en comparación con el mes anterior, seguido por el GBA Sur (18%) y el GBA Oeste (15,1%). En CABA no se registraron viviendas de este tipo entre la oferta.
Paula Margaretic, investigadora de la Universidad de San Andrés (que realiza el estudio junto a Mercado Libre), destacó que “en el mercado de alquileres de propiedades en el AMBA, se han registrado aumentos mensuales que superan el 20% en los precios en pesos corrientes, tanto en casas como en departamentos. Esta tendencia al alza se atribuye, en parte, a la disminución en la disponibilidad de propiedades para alquilar. Se registró una disminución del 11,7% en la oferta de alquileres de casas y del 6,3% en departamentos en comparación con septiembre pasado”.
Además, expertos argumentan que este aumento de precios puede entenderse como una respuesta de los propietarios a la alta inflación que ha caracterizado los últimos meses.
El precio de los alquileres de los departamentos, al duplicar la inflación estimada para octubre, la cual -según consultoras privadas- se proyecta en un 10%, destaca la presión económica que enfrentan quienes buscan viviendas en el AMBA
“Antes de la entrada en vigencia de la reforma de la ley, una parte significativa de las publicaciones de alquiler se realizaba en dólares. Esta situación cobra importancia debido a que los valores de estas propiedades están vinculados a la cotización del dólar libre, lo que significa que el equivalente en pesos de estas publicaciones puede fluctuar mes a mes, dependiendo de la cotización del dólar”, explicó a Infobae Abigail Riquelme, también de la Udesa.
En la actualidad, en el AMBA, no es posible encontrar departamentos de dos ambientes por menos de $140.000 mensuales, independientemente de la zona, y los de tres ambientes no se consiguen por menos de $200.000 al mes.
Gonzalo Vilariño, experto inmobiliario que opera en la zona oeste del conurbano, le confirmó a Infobae que la oferta es escasa. “Sólo algunos propietarios están dispuestos a poner sus propiedades en alquiler, ya que entienden ciertos beneficios impositivos y el ajuste semestral de Casa Propia. Sin embargo, siguen insatisfechos. Cada transacción requiere un gran esfuerzo, ya que la demanda supera ampliamente la oferta. Aún así, prevalecen las prórrogas”, aseguró.
Estabilidad en compra venta
El informe destacó que en el AMBA, los precios de venta de casas y departamentos tuvieron una variación en comparación con septiembre.
Las casas experimentaron un leve descenso del 0,1% intermensual, con una situación similar en GBA oeste y sur, a excepción de CABA y GBA norte, donde se registró un ligero aumento. Por otro lado, en el caso de los departamentos, se observó una disminución del 0,95%, con una leve baja en todas las zonas, excepto GBA Norte, que no presentó cambios significativos.
Un departamento de 3 ambientes en el GBA y 70 metros cuadrados tiene un precio promedio de 135.000 dólares.
“Los precios de venta de departamentos disminuyeron, mientras que los de casas aumentaron en el AMBA. Este incremento se concentra en la zona norte del GBA, lo que podría indicar una recuperación en ese sector. Sin embargo, al examinar la evolución de los precios de venta de departamentos por aglomerado, no se observan signos de mejora. Además, el aumento en la oferta de venta de inmuebles pone presión negativa sobre los precios”, agregó Margaretic.
Al compararse estos datos con los precios de venta interanuales, se aprecia una mejora en las cotizaciones. El análisis muestra que la variación con respecto a octubre de 2022 fue del 1,8% en el caso de las casas en el AMBA.
Vilariño, agregó que “el aumento de los precios de casas es característico de esta temporada del año, cuando suelen cerrarse más operaciones, especialmente en el GBA. La llegada del verano incentiva a más personas a tomar la decisión de comprar, especialmente aquellos que cuentan con ahorros y buscan viviendas con características clave para sobrellevar el calor, como piscina, parque y parrilla”.
En el segmento de casas, Vicente López lidera los precios en el GBA norte con un promedio de USD 1.421 por metro cuadrado. Mientras tanto, en el GBA Oeste, La Matanza promedia USD 806 por m2, y en el GBA Sur, Berazategui se ubica en USD 848 por m2. En la Ciudad de Buenos Aires, Palermo se destaca como la zona más costosa, con un promedio de USD 2.425 por metro cuadrado.
Una casa en el GBA de 3 ambientes oscila en los USD 150.000 y si tiene cochera trepa a los USD 170.000 promedio.
Los más buscados
En los gráficos que se presentan a continuación se pueden apreciar los barrios más frecuentemente buscados tanto para la compra como para el alquiler de propiedades.
Es notable que los barrios más demandados suelen coincidir en ambas categorías (Caballito, Belgrano, Tigre, La Plata, entre otros).
Riquelme concluyó: “Las razones detrás de estas preferencias pueden ser variadas. Entre las principales influencias se encuentran la accesibilidad, la proximidad al lugar de trabajo, la seguridad del entorno, la oferta gastronómica local y la disponibilidad de escuelas cercanas. Esto último resulta especialmente relevante para las familias con hijos en edad escolar o de secundaria”.
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