En el marco de la derogación de la Ley de Alquileres dispuesta a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 70) por el Gobierno se observa mayor dinamismo en el mercado de alquileres en las provincias. El cambio normativo propició un incremento progresivo de la oferta de viviendas y marcando una nueva fase en la dinámica del sector. La oferta experimentó un crecimiento interanual del 36% en promedio, reflejando el impacto significativo de las nuevas medidas en el mercado inmobiliario.
Según un análisis privado, el 75% de las compañías afiliadas a la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) confirmó un aumento en la oferta desde la derogación de la Ley de Alquileres. Esta medida incentivó a los propietarios a reintegrarse al mercado del alquiler habitacional.
Distintas velocidades
Aunque se evidencia un crecimiento notorio de la oferta de viviendas en alquiler en la mayoría de las jurisdicciones, los porcentajes de aumento son variados.
Ivan Orozco, del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de San Juan y coordinador de estadísticas de la FIRA, informó a Infobae que al discriminar por provincias, “Tucumán lidera la expansión de la oferta de propiedades con un 51%, seguido por Mendoza (41%) y Salta (39%). Con porcentajes menores, se encuentran Corrientes con el 22%, Chaco con el 27% y Chubut con el 28 por ciento”.
El trabajo también confirmó que de los nuevos contratos firmados en el interior desde el 29 de diciembre hasta la fecha el 69,6% se hicieron por una duración de 24 meses, y el 15,3% se concretaron a doce meses y el 15,1% restante fue por otros plazos menores a un año.
Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA, resaltó la importancia de garantizar la comprensión mutua de las condiciones acordadas para el alquiler durante el período establecido. Esto abarca aspectos como los índices de actualización, de conocimiento público y disponibles en diversos sitios web oficiales”.
Expertos enfatizaron sobre la necesidad de especificar claramente qué gastos asumirá cada parte a lo largo del contrato
Las estadísticas indican que los puntos no conflictivos de leyes anteriores se incorporan mayoritariamente en los contratos, incluyendo la relevancia del Índice de Contratos de Locación (ICL) como una alternativa de actualización para contratos de vivienda, así como la distribución de responsabilidades sobre gastos y expensas.
“Hoy más que nunca es clave el papel fundamental de los corredores inmobiliarios profesionales en cuanto a su constante capacitación y adaptación a la normativa vigente. Por ello, desde la Federación, se aconseja acudir a profesionales que puedan plasmar de manera clara las intenciones y acuerdos de las partes en los contratos de locación”, añadió Caravaca Pazos.
Métodos de ajuste y monedas
A pesar de la amplia libertad para establecer acuerdos tras la implementación del DNU, que incluso permite pactar con pagos en criptomonedas, el análisis revela que el método más utilizado con un 52,2% en los nuevos pactos es a través del Índice de Contratos de Locación (ICL).
El 36,3% de los acuerdos se realizaron mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC), un 2,2% mediante Casa Propia, y un 0,9% mediante el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
“Con un 8,4% de contratos ajustados mediante otros índices, la resolución de cada acuerdo se adapta a las preferencias de las partes implicadas. Algunos eligen ajustar utilizando variables o parámetros económicos conocidos por ambas partes, como seleccionar un producto específico de la canasta básica o materiales de construcción. Estos acuerdos particulares se establecen de manera individual en cada caso”, expresó Orozco.
En cuanto al tipo de moneda utilizada en los nuevos contratos de alquiler, según la investigación de FIRA, el 97,1% de los acuerdos realizados en el interior fueron en pesos. Solo el 1,9% se llevó a cabo en dólares y un 1% en otras divisas.
Plazos
Sin dudas, la oferta experimentó un notable aumento, transformando lo que inicialmente parecía una percepción en una realidad estadísticamente demostrable.
“En algunas ciudades, el impacto no es tan pronunciado como en otras, pero en general coinciden en la existencia de un mercado con mayor oferta de viviendas en alquiler”, afirmó Florencia Gonzalez Theyler, representante de la Cámara Inmobiliaria de Rosario y subcoordinadora de estadísticas de la FIRA.
El informe también detalló que el plazo de ajuste más común es el cuatrimestral, con un 42,7%, seguido por la actualización trimestral, que representa un 29%, y el ajuste semestral, con un 23,2%. Otros plazos representaron solo un 5,1% para los nuevos contratos firmados.
“La flexibilidad de la normativa generó la ventaja de adaptar las condiciones contractuales a las necesidades específicas de cada jurisdicción. Factores como los niveles salariales y la actividad económica varían considerablemente entre las diferentes provincias. Se observó que la rigidez previa de la norma conducía a situaciones en las que un inmueble en un destacado barrio de CABA actualizaba el alquiler de la misma manera que una propiedad en pueblos del interior de las provincias, a pesar de sus realidades diametralmente opuestas. En respuesta, se establecen condiciones flexibles y acuerdos entre las partes que consideran el contexto específico de cada provincia y ciudad”, destacó Caravaca Pazos.
Precios y arranque
Actualmente un departamento de dos ambientes en ciudades como Córdoba capital, Mendoza, San Miguel de Tucumán, Rosario, La Plata o Mar del Plata, parten desde $180.000 en adelante, incluso en otras ciudades como Salta, Viedma, Santa Rosa, San Juan, por ejemplo, esos valores arrancan desde $150.000 al mes.
Una casa de tres ambientes (en buen estado) con cochera parte desde $250.000 en adelante en las diversas plazas del interior. Y sino dispone de lugar para guardar auto arranca en $200.000 al mes.
El precio para fijar el punto de partida comienza a desacelerarse levemente, advierten especialistas en las distintas plazas albicelestes.
González Theyler amplió: “Observamos que, en términos generales, los propietarios no consideran el precio de cobertura que en su momento generó las mayores subas. Este aspecto es significativo, ya que, de acuerdo con las normativas derogadas por el DNU, los alquileres se actualizaban cada 12 meses o mediante un índice notablemente inferior al que reflejan los parámetros de la economía real, como es el caso de Casa Propia. La posibilidad de acordar la forma de actualización más corta contribuye a mitigar esta situación, especialmente en lo que respecta a los valores iniciales que se venían registrando”.
La ampliación de opciones se refleja en una reducida presión sobre los valores iniciales y en la disponibilidad de mayores alternativas para los inquilinos.
“Las consultas son diversas, brindando asesoramiento con el objetivo de que ambas partes logren un equilibrio en las prestaciones, fomentando acuerdos basados en la buena fe y, sobre todo, creando condiciones sostenibles a largo plazo”, concluyó Emilio Caravaca Pazos
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