El distorsionado escenario macroeconómico actual está generando un fuerte impulso en el alza de costos en general, que también alcanza a las expensas comunes en consorcios y conjuntos inmobiliarios.
Los inmuebles requieren productos y servicios para su funcionamiento y mantenimiento, todos los cuales se ven afectados por la inflación.
Según la plataforma ConsorcioAbierto las expensas subieron igual que la inflación hasta diciembre último. En la ciudad de Buenos Aires, en diciembre 2022 la expensa promediaba $32.168 y el mes anterior trepó a $83.958, y el aumento es del 160,99 por ciento.
En este camino los valores subieron por efectos de la inflación, gastos de limpieza, seguridad, mantenimiento de áreas comunes y equipos, entre otros costos.
Las subas tarifarias también dejaron su marca. “Un ejemplo ilustrativo es un edificio de 35 unidades en Congreso, que en diciembre de 2022 pagaba $12.000 a Edesur por servicios como la iluminación de pasillos, dos ascensores y bombas de agua. Pero, en diciembre de 2023, la factura correspondiente al mismo conjunto de servicios ascendió a $49.000, representando un aumento interanual de más del 300%”, dijo a Infobae Rodrigo Martínez Daveño, abogado y administrador.
Asimismo, los costos de las reparaciones, especialmente los relacionados con materiales de construcción, registraron incrementos que superan la inflación interanual promedio (190%).
Martínez Daveño añadió: “Un consorcio promedio con 40 unidades en Almagro y un solo encargado, que cumple con sus pagos de manera regular, registró un aumento superior del 150% en sus expensas entre diciembre de 2022 y el mismo mes de 2023. La notable alza en los gastos se debe principalmente al aumento desmedido de las tarifas y de los costos de los materiales utilizados en las reparaciones”.
También inquieta a los consorcistas y administradores cómo impactarán los aumentos de tarifas de luz y gas que vendrán. Al igual que con el gas, en las próximas semanas, el Gobierno iniciará conversaciones sobre los incrementos en las tarifas de electricidad que entrarán en vigencia a partir de febrero.
Recomendaciones
En esta difícil época, para reducir costos, las prácticas más comunes son:
- Implementar iluminación LED en áreas comunes.
- Optimizar el uso de energía eléctrica y el consumo de gas en edificios con caldera.
- Actualmente, se lleva a cabo una gestión precisa para minimizar las horas extras del personal. En este sentido, es común escuchar en asambleas y reuniones vecinales que los residentes no tienen problema en depositar la basura en contenedores públicos en días feriados o domingos para evitar costos adicionales asociados a las horas extras de los encargados.
“A veces, también se decide sacar la basura de los cuartos de residuos al día siguiente del feriado o del domingo por la mañana para lograr el mismo ahorro”, comentó Martínez Daveño.
Expertos recomiendan a las administraciones anticipar decisiones clave, como la adquisición temprana de materiales y un calendario de mantenimiento actualizado. La comparación de presupuestos en un solo lugar es esencial
“Para los propietarios, sugerimos elegir administraciones digitales que ofrecen transparencia, centralización de comunicaciones y autonomía de análisis para cada habitante”, dijo Albano Laiuppa de ConsorcioAbierto.
El control efectivo de las expensas se logra con trazabilidad digitalizada de los gastos, facilitando la visualización y el análisis desde dispositivos móviles.
Lo digital ayuda a bajar gastos
Los crecientes costos logísticos para la entrega de expensas impresas, combinados con los constantes aumentos del papel (un 222,83% en los últimos 12 meses) y los insumos de impresión (con un incremento interanual superior al 285%), llevaron a que los consorcios opten cada vez más por la conveniencia de las expensas digitales.
Un relevamiento realizado por la Cámara Argentina de Sistemas Informáticos para la Propiedad Horizontal (CASIPH) demostró que casi un 75% de los edificios ya recibe sus expensas por medios digitales.
Diego Medwed, directivo de la CASIPH recordó: “Tuvimos que adaptar nuestras empresas y toda la infraestructura al Home Office, poner a disposición de los consorcios todas las herramientas para suplir al papel y a la distribución física de las expensas”.
Cada vez más vecinos optaron por recibir las expensas por mail, aplicaciones en celulares, o descargarlas desde la Web, en reemplazo de las de papel para ahorrarse hasta un 25% del costo.
Poco mantenimiento y morosidad
El pago de expensas es responsabilidad del propietario de la unidad funcional, aunque este puede tomar medidas con los inquilinos si no cumplen (en el caso de que la alquile) con el abono de las expensas ordinarias.
Laiuppa dijo que “es habitual instar a los administradores a enviar la liquidación y recordatorios de pago tanto a propietarios como a inquilinos, manteniendo la continuidad de estos procesos para asegurar una gestión eficiente y comprender la razón detrás de cada deuda”.
Actualmente la morosidad promedia en el 30% en CABA. En cuanto a los intereses, estos se calcularán según lo establecido en el reglamento de la propiedad horizontal específica.
Después de 90 días de mora, el administrador debe emprender acciones de cobro: el uso de correo electrónico, WhatsApp y llamadas telefónicas. Si no hay respuesta, se sugiere enviar una carta documento y, en última instancia, transferir la carpeta a un abogado para proceder con las acciones legales.
Los mantenimientos, especialmente en el exterior del edificio, a veces percibidos como menos urgentes, están en niveles mínimos. Los créditos para obras, que habían comenzado a emerger, son prácticamente inexistentes en la actualidad debido a las condiciones macroeconómicas.
Martínez Daveño concluyó: “Un trabajo de pintura para el frente de un edificio de 10 pisos, cuesta alrededor de $2.800.000, contra un costo de $1.000.000 de hace un año″.
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