Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 y la implementación de contratos desregulados tras el DNU 70 sancionado por el presidente Javier Milei se espera que miles de propietarios vuelvan a destinar sus inmuebles a la locación tradicional.
En medio de la incertidumbre, un informe reveló que en la ciudad de Buenos Aires existen 228.000 viviendas ociosas. La mayoría de estas podrían destinarse al alquiler y ofrecer así una solución para la creciente demanda. La escasez de oferta disminuyó drásticamente en los últimos tres años: actualmente, hay alrededor de 800 departamentos disponibles en pesos en diversos barrios.
El debate en torno a los alquileres, centrado en la vivienda, se ve influenciado por mitos generados durante la discusión de la ya derogada ley. Desde el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico, Social y Urbano (CEDESU), abordaron la problemática de las viviendas vacías, analizando casos internacionales y profundizando en la situación en CABA.
“Nuestro estudio, con una metodología específica, revela un aumento del 45% en las viviendas desocupadas en cinco años. Por eso nos propusimos estudiar su dinámica. El número de 228.000 viviendas vacías es de febrero de 2023. Un año antes había 200.000. Es decir: un crecimiento de 14% en tan solo doce meses. Contrario a percepciones comunes, la Ley de Alquileres no explica la disminución en la oferta de nuevos alquileres ni el aumento de precios, que, según nuestro análisis, están por debajo de los valores de hace cinco años en términos reales”, así informa el resumen de la labor de CEDESU.
Si no existiera el déficit habitacional, la presencia de viviendas vacías no constituiría un problema en sí mismo. Sería más bien una distorsión que la dinámica inmobiliaria corregiría con el tiempo, quizás a la espera del crecimiento demográfico o cambios en las tendencias residenciales que privilegian ciertas zonas geográficas. No obstante, la existencia de viviendas desocupadas se convierte en un problema social común en muchas ciudades del mundo ante la generalizada imposibilidad de asegurar el derecho a la vivienda para la población.
Por qué hay viviendas vacías
Las causas por las que una vivienda está desocupada pueden variar, desde sucesiones en curso hasta subocupaciones temporales, arreglos, propiedades en venta, residencias de fin de semana, unidades destinadas a viajes laborales o sanitarios, o simplemente para valorizarse con el tiempo. En cualquier caso, las formas de medición son diversas.
El profesor Bruno Giormenti Moravec, quien junto con la socióloga Pilar Martínez elaboró el informe, señaló a Infobae que es crucial abordar la crisis habitacional en términos generales: “Esta crisis se manifiesta en la ausencia de créditos hipotecarios para adquirir viviendas propias, así como en las condiciones abusivas de acceso y los precios elevados para las familias inquilinas que se ven obligadas a mudarse. También se refleja en el crecimiento de barrios populares, que se expanden a nivel nacional. Afecta a las familias que viven en condiciones hacinadas en viviendas precarias como hoteles e inquilinatos, así como a las personas en situación de calle”.
Es una situación transversal, que encuentra distintas causas, pero que pueden resumirse en dos: la crisis macroeconómica y la incapacidad de la política para desarrollar una política urbana y de vivienda eficaz.
“Con un régimen de inflación como el que tenemos es muy difícil desarrollar un mercado de crédito inmobiliario. Las compras por crédito hipotecario se derrumbaron en los últimos años. Y después vemos muy poca vocación de los gobiernos nacional y en su mayoría de los provinciales y municipales para encontrarle la vuelta, salvo contadas excepciones”, añadió .
El experto consideró que las políticas de integración sociourbana que se desplegaron durante el gobierno de Alberto Fernández fueron novedosas y exitosas, pero con recursos limitados para la enorme tarea de integrar los casi 6.000 barrios populares. La Ley de Alquileres se quedó a mitad de camino, sin instrumentos de control que la acompañen. Ningún gobierno sabe a ciencia cierta cuántas familias alquilan. Mucho menos cuantos propietarios hay y de cuantas viviendas, a pesar de que hay herramientas para ello.
Giormenti Moravec agregó: “En ese marco se observa, sin embargo, una paradoja. La construcción no ha parado de crecer. Al menos en las grandes ciudades. Es un negocio donde actúa la reserva de valor o ahorro y sigue siendo muy rentable con la alquimia ‘construir en pesos y vender en dólares’, aún incluso en contextos de baja de alza de costos y baja del valor del metro cuadrado como se ve en CABA en los últimos años. Ahí la paradoja de esta crisis: casas hay, pero es cada vez más difícil acceder a ellas. Resolver ese nudo es, tal vez, el principal desafío de las políticas de vivienda hacia adelante”.
La investigación toma una metodología desarrollada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), que junto con distintas organizaciones realizaron una primera medición de viviendas vacías entre 2017-2018. Esa medición es a partir del consumo eléctrico de las unidades residenciales, que es la forma en que se miden las viviendas vacías en distintas partes del mundo.
En base a información suministrada por el ENRE (a partir de datos provistos al Ente por Edesur y Edenor), se contabilizan los hogares que en un año tuvieron un consumo eléctrico promedio mensual menor al consumo equivalente a una heladera (45 kwh). “Es decir, aquellos usuarios que están por debajo de ese consumo, se lo toma como una vivienda vacía. Esta metodología deja de lado a las unidades que no cuentan con medidor”, detalló Giormenti Moravec.
Actualmente desde el CEDESU informaron que están trabajando en los datos de 2023. Aún no publicaron los resultados. Pero notaron que entre 2018 y 2023 las viviendas vacías crecieron un 66% en CABA, y lo hizo en todas las comunas de la ciudad. Lograron confirmar que la Comuna 1 (Montserrat, San Nicolás, Constitución, Puerto Madero, San Telmo y Retiro) es donde se aprecia el mayor crecimiento de viviendas vacías. Los números son muy fuertes: en periodo pasaron de representar el 13% de las viviendas de la Comuna al 18,3 por ciento.
Giormenti Moravec destacó: “En este crecimiento hay una combinatoria de factores, desde el retiro de oficinas en el Macrocentro, proceso intensificado a partir de la pandemia que también empujó a que muchas familias de clase media y clase media alta se muden hacia las periferias de la región metropolitana, hasta el indetenible boom constructivo en Puerto Madero, quizás el mejor ejemplo de la construcción como reserva de valor. Cientos de departamentos construidos en bellas torres sin que nadie los habite”.
Casos internacionales
En diversas partes del mundo, ante el problema social de las viviendas vacías, algunas jurisdicciones desarrollaron legislación para registrar y regular estos inmuebles. Esta situación también es parte del análisis del CEDESU en explorar la normativa aplicada en ciudades o países que abordaron el fenómeno, examinando sus efectos y resultados. Sin embargo, la investigación se vio limitada por la escasa disponibilidad de información.
Pocas ciudades o países divulgan públicamente las variaciones en las tasas de vacancia, complicando la evaluación del impacto de las medidas adoptadas. En su mayoría, los datos provienen de censos nacionales realizados cada 10 años. Vancouver, Canadá, se destaca al publicar informes anuales sobre la evolución de la tasa de vacancia, proporcionando una visión más detallada del impacto de las medidas implementadas.
El informe anual “Empty Homes Tax Annual Report” (2021) publicado por la propia ciudad presenta una serie de datos sobre el impuesto a las casas vacías que se implementó en Vancouver en el tiempo reciente. Allí se cuenta que en 2017 se estableció un impuesto de penalización a las viviendas vacías denominado “Impuesto a las Casas Vacías” (EHT en sus siglas en inglés), considerando a aquellos inmuebles que se encuentren más de seis meses vacantes. El objetivo del mismo es fomentar que las viviendas vacías y subutilizadas ingresen en el mercado de alquiler.
El programa implica la obligación de los dueños de las propiedades residenciales de Vancouver a declarar su situación patrimonial cada año, indicando el estado de ocupación de la misma (ocupada, exenta o vacante). Cuando comenzó a implementarse el impuesto, la tasa era del 1%, aumentando a 1,25% para el 2020, y a 3% para el 2021. El impuesto también indica que si no se efectúa el pago correspondiente, se comienzan a acumular intereses. El dinero recaudado por el EHT se asigna en gran medida al impulso de iniciativas que promueven la vivienda asequible. Una de ellas es el “Programa de Incentivos (CHIP)” que, a partir de subsidios, fortalece el trabajo de organizaciones locales sin fines de lucro que trabajan en la construcción y entrega de viviendas asequibles a hogares de bajos ingresos.
Cómo abordar la crisis habitacional
Para mitigar la crisis de vivienda “es fundamental en primer lugar que la crisis macroeconómica que atraviesa el país pueda resolverse. El descenso de la inflación y la recomposición del salario real, que no dependen de una política sectorial sino de un plan de estabilización, es una condición necesaria para que el acceso a la vivienda cuente con mejores condiciones de posibilidad”, dijo Giormenti Moravec.
En simultáneo, expertos sostienen que los Estados nacional, provinciales y municipales deben tener una mayor iniciativa y protagonismo en materia regulatoria para enfrentar la crisis en todos sus niveles. En algunas jurisdicciones hay que crear nuevas herramientas legislativas, en otras simplemente hacerlas cumplir. Para eso hace falta mejores capacidades estatales. Giormenti Moravec opinó: “Lamentablemente vemos que el rumbo que está tomando el nuevo gobierno nacional va en la dirección exactamente contraria, así que somos escépticos que pueda resolverse esta crisis”.
En relación a las viviendas ociosas, notan que es un problema que se busca regular en distintas ciudades del mundo. Algunas experiencias han ido por el lado de la penalidad (como impuestos o multas), otras por el lado del incentivo (desgravaciones fiscales, subsidios) y muchas por una combinación de ambas medidas.
Hacer Comentario