Cada mes, el costo para formalizar un contrato de alquiler en la Argentina experimenta aumentos que impactan notablemente en los bolsillos de los inquilinos.
Según un análisis privado, los valores en el corredor oeste y sur del Gran Buenos Aires (GBA) se incrementaron en un 156,3% durante el año, mientras que en la zona norte, el alza alcanzó el 148% al acercarse el final de 2023.
En la zona oeste-sur del GBA, en tanto, el costo promedio para un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados es de $161.454 al mes, registrando una suba del 14,6% en octubre.
Mientras tanto, en el corredor norte, un departamento con características similares tiene un costo mensual de $216.581, con un incremento del 11,5% de un mes a otro, según datos de Zonaprop.
Para tres ambientes de 70 m2 con balcón, la tarifa mensual asciende a $209.253 en el oeste y sur, y a $281.610 en el norte del GBA.
Pero lo que más preocupa es la escasez de viviendas que se profundiza también mes a mes en los distintos barrios y localidades del conurbano.
Se calcula que la oferta se redujo un 69% interanual en el GBA, hay partidos en donde hay menos de 20 departamentos para alquilar en pesos y por contratos a largo plazo
Leandro Gómez, de la inmobiliaria homónima que opera entre Avellaneda y Lanús, señaló a Infobae que “el mercado experimenta un cambio drástico, caracterizado por una menor oferta, notables aumentos de valores y un considerable número de propietarios que retiran sus propiedades del mercado del alquiler tradicional. Estos propietarios, entendiendo que la rentabilidad disminuyó, optan por publicar sus inmuebles a la venta”.
A un mes de entrar en vigencia, la reciente reforma de la Ley de Alquileres no se logró revertir su tendencia. Aunque algunos expertos consideran que es prematuro realizar un balance completo, la realidad es que persisten las prórrogas y se observa una baja cantidad de nuevos contratos a tres años, con ajustes semestrales a través del coeficiente Casa Propia.
María Rodríguez Dávila, gerente general de Matías Szpira Bienes Raíces, señaló a Infobae que “algunos propietarios de Morón e Ituzaingó, ante la falta de expectativas de modificaciones a la recientemente aprobada ley, están optando por volver a ofrecer sus propiedades en alquiler. En ciertos casos, eligen ajustarse a una ley que perciben como poco favorable, prefiriendo a la alternativa de asumir los crecientes costos de expensas y servicios casi todos los meses. Otros propietarios eligen ofrecer sus propiedades solo con la condición de que el pago se realice en dólares, por acuerdos temporarios”.
La demanda de alquileres no disminuyó, por el contrario, creció notablemente, impulsado tanto por nuevos inquilinos como por quienes ya tienen vencido su contrato y buscan con desesperación desde hace varias semanas.
“Aspecto que se atribuye, en parte, con la incertidumbre por el balotaje presidencial, ya que algunos propietarios aguardan un panorama más claro antes de comprometerse nuevamente. Varios prefieren aguardar incluso que asuma el nuevo Gobierno nacional en diciembre y postergan la publicación de su inmueble para enero 2024”, dijo a Infobae Ariel Córdoba, de Córdoba Propiedades, que trabaja en la zona de San Miguel e inmediaciones.
Más costosos y baratos
Según Zonaprop, Olivos, en el partido de Vicente López, se mantiene como el barrio del GBA norte con la oferta más cara del mercado para departamentos de dos ambientes, con un valor de $371.033 mensuales y le sigue Nordelta, en Tigre, con un valor de $364.240 por mes.
Por otro lado, Pilar y Villa Rosa son los que presentan menor precio, $168.215 y $153.925 por mes, respectivamente.
En el radio oeste-sur, Wilde, en el partido de Avellaneda, lidera el ranking con la oferta más cara con un precio de $203.863 mensuales, le sigue Villa General Paz ($202.894) y Castelar ($196.261 mensuales).
Por el contrario, los alquileres más económicos se encuentran en Villa Luzuriaga ($137.498 mensuales), Moreno ($119.850) y Merlo ($89.156 mensuales).
Disparidad
Expertos argumentan que en la actualidad existe una enorme disparidad en las solicitudes de alquiler por parte de cada propietario, lo que dificulta establecer valores de referencia o por metro cuadrado.
Rodríguez Dávila, al ampliar sobre este tema, precisó: “De los últimos alquileres celebrados, confirmamos que, en promedio, un precio de dos ambientes en la zona céntrica de Castelar o Ituzaingo ronda $160.000 mensuales sin cochera y los $190.000 con cochera. En cuanto a los tres ambientes, el rango de precios es aún más amplio, oscilando entre los $280.000 y los $380.000 mensuales, dependiendo de la presencia de cochera y de los amenities que ofrezca el edificio”.
En cuanto a casas, prácticamente no hay disponibilidad para alquiler permanente en zonas residenciales. En esta época, comienzan a ofrecerse alquileres temporarios por mes o quincena en las zonas de quintas.
Mientras que en Lanús y Avellaneda, las opciones de alquiler presentan una variedad de precios según tipo de viviendas y las comodidades ofrecidas. En el corazón de Lanús, las unidades en torre reflejan una diversidad total.
“El alquiler de un departamento de 2 ambientes en el centro de Lanús tiene un valor de $200.000, más expensas. Para unidades de 3 ambientes, el costo se eleva a $350.000, también más expensas. Aquellas que incluyen cochera pueden alcanzar los $400.000, destacando la influencia de comodidades adicionales en la tarifa”, dijo Gómez.
En el segmento de casas y PH de 3 ambientes sin cochera, los precios varían entre $300.000 y $400.000. Por otro lado, las casas de 3 y 4 ambientes que cuentan con cochera y parque pueden oscilar entre $500.000 y $600.000, dependiendo de la ubicación.
En San Miguel, para departamentos de 2 ambientes con 56 m2 y cochera, el precio alcanza los $160.000 mensuales. En el caso de departamentos de 3 ambientes con 75 m2 y cochera, la tarifa asciende a $190.000; aquellos sin cochera presentan una opción más accesible, reduciendo el costo en $15.000 por mes. Mientras que en el centro de Muñiz, donde predominan casas, de 3 ambientes tiene un valor de $240.000, mientras que una de 4 ambientes se sitúa en los $270.000 al mes.
La solución posible ante esta coyuntura es una drástica disminución de la inflación.
“De esta manera, obtendremos un panorama más nítido y con mayores certezas. La viabilidad de esto radicará en que el próximo Gobierno logre reducir este problema y, de este modo, se fomente la certidumbre necesaria para el mercado inmobiliario”, concluyó Córdoba.
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